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07/02/2023. 11:50:31

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Autorizaciones de voto en juntas de propietarios

Socio fundador de Intercala Asesores

El Art. 15.1 de la LPH establece que para acreditar la representación voluntaria en una asamblea bastará un escrito firmado por el propietario.

Dos muñecos de papel y una casilla de voto marcada

Este precepto ha de interpretarse conforme al principio general que exige facilitar el ejercicio de los derechos de los propietarios y consecuentemente liberar a éstos de todas aquellas trabas que resulten innecesarias para el fin que se persigue, que no es otro que conseguir la máxima representatividad de la asamblea.

Partiendo de esta base, podríamos alcanzar las siguientes conclusiones:

    I.- Un escrito firmado por el propietario es sólo una de las formas en las que puede acreditarse la representación concedida por éste, pudiendo ser igualmente válida la representación verbal ( Por ejemplo, el propietario llama por teléfono al administrador para indicarle quien le va a representar en la junta, haciéndose así constar por diligencia); también sería aceptable la autorización concedida por email, fax, o cualquier otro medio tecnológico que permita acreditar dicha representación ( AP Barcelona 15-5-2007 y 10-10-2002).

    La autorización de voto por escrito no es una formalidad exigible como requisito para la validez de la representación, sino simplemente un medio de acreditarla.

    Ello no significa que no deba verificarse que efectivamente estas autorizaciones que no constan en escrito firmado han sido efectivamente concedidas por el propietario (Por ejemplo, en caso de un mensaje sms, email, whatsapp, habría que asegurarse que proceden del número de teléfono o dirección email del propietario, por así constarle a la Administración de la comunidad en su base de datos, etc.).

    II.- No resulta exigible una autorización para cada una de las asambleas de la comunidad que se celebren, sino que el propietario puede facultar a un tercero para que en su nombre concurra a todas las asambleas ordinarias o extraordinarias que se convoquen en el futuro y pueda votar en su nombre, siendo dicho apoderamiento válido hasta tanto comunique su revocación (Art. 1932 Código Civil). Lo importante es tener constancia de que la convocatoria de la asamblea se ha comunicado legalmente al propietario. ( AP Málaga 21-6-1999). Para la votación de acuerdos que requieran unanimidad cabe exigir que la autorización de voto sea para esa asamblea en concreto ( Art. 1.721 Código Civil).

    III.-  La autorización de voto se le puede otorgar a un tercero ajeno a la comunidad o a otro propietario, sin que en este último caso importe si este propietario es o no deudor. Lo importante es que el propietario por el que vota no esté privado del derecho del voto. Si el propietario que concede la autorización de voto es moroso, no se contará su voto aunque lo delegue en favor de otro propietario que esté al corriente en el pago (Art. 15.2 LPH).

    IV.- Los votos del propietario apoderado y el propietario que pueda representarle son votos distintos y así se computarán en la votación. No se trataría de un sólo voto con la suma de sus coeficientes (Art. 17 LPH).

    V.- No existe limitación en el número de propietarios que una misma persona pueda representar en la junta, teniendo este apoderado un voto por cada uno de los propietarios representados.

    VI.- La autorización de voto concedida por un propietario a una persona en concreto para que le represente en la junta, puede ser cedida por éste a favor de otra persona distinta, siempre que el propietario no haya especificado lo contrario en la propia autorización de voto (Art. 1.721 Código Civil).

    VII.- El propietario representado podrá indicar en la propia autorización concedida su voluntad de voto en todos o algunos de los puntos de orden del día de la Junta, pero ello en nada afecta a la comunidad, ya que el representante puede cambiar el sentido de la indicación de voto una vez oídos los argumentos expuestos en la propia junta, y ello conforme le autoriza por analogía el Art. 186 del vigente RDL 1/2010 sobre sociedades mercantiles.

Dicho todo esto, no debemos olvidar que hay que ser prudente a la hora de verificar la autorización de voto concedida ya que en caso de representación falsa podría posteriormente el propietario impugnar la junta si su voto hubiera sido relevante para la adopción del acuerdo (A.P Murcia 7-2-2005).

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