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05/12/2022. 12:45:21

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Concepto de derecho de vuelo

Socio fundador de Intercala Asesores

El vuelo es todo el volumen de aire existente sobre la cubierta, tejados, terrazas y cualesquiera otros elementos del edificio, sobre los que pudiera sobreelevarse la construcción.

El propio Art. 396 del Código Civil ya establece que el vuelo es elemento común pero el concepto de vuelo viene generando alguna discusión.

Concretamente, el supuesto más típico se produce cuando un propietario de un elemento privativo integrado en una comunidad de propietarios decide construir sobre un patio o terraza de su titularidad.

Cabe entender esta construcción se realiza sobre el vuelo de la edificación y consecuentemente el propietario estaría apropiándose de un elemento común como es el vuelo, propiedad de todos los comuneros.

Tal como nos recuerda la Sentencia de la AP Baleares, Sec. 5.ª, 473/2010, de 28 de diciembre:

“ El vuelo es considerado por la jurisprudencia como equivalente a derecho a levantar o edificar sobre el propio edificio constituido en régimen de propiedad horizontal o sobre alguno de sus elementos. Así, la S.T.S. 10-2-92 , señala que «el artículo 350 del Código Civil , en cuanto concede al propietario de un terreno el derecho sobre el vuelo del mismo, concretado esencialmente en un derecho a edificar sobre dicho terreno (con las limitaciones urbanísticas o de otra índole que pudieran ser establecidas) no puede ser tomado aisladamente en consideración (como, al parecer, pretenden los recurrentes) cuando se trata de un edificio sometido al régimen de propiedad normativa específica de esa forma especial de propiedad y, precisamente, con arreglo a ello el vuelo es un elemento común de todo el edificio«.

Consecuentemente, no se concede el vuelo al propietario del piso último de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal.

En otras ocasiones no se considera el vuelo como derecho (de levantar o de edificar) sino como término equivalente a espacio que existe sobre el edificio ya construido y constituido en régimen de propiedad horizontal. Así, la S.T.S. de 14-10-91 considera elemento común «la cubierta del inmueble sobre la que se proyecta el vuelo del mismo».

De hecho, continúa razonando esta sentencia que el Art. 396 del Código Civil ya califica como elemento común el vuelo y la cubierta del edificio y la consiguiente imposibilidad de construir sobre las terrazas existentes en las cubiertas de los edificios, en la medida en que éstas forman parte de la cubierta del edificio, son comunes, y sólo el título constitutivo o el acuerdo unánime de los copropietarios puede conferirles carácter privativo ( S.T.S. de 17-2-93 , 29-7-95 y 17-12-97 ).”

Resulta indiferente si la superficie sobre la que se realiza la construcción es un elemento privativo o de uso privativo, ya que en cualquier caso, su carácter de elemento común exige el consentimiento unánime de los propietarios para poder construir sobre estas terrazas y ampliar las viviendas, ya que esto supondría una modificación del título constitutivo. Así, siguiendo los razonamientos de la anterior sentencia:

“ La imposibilidad de realizar obras en las terrazas sin consentimiento unánime de los propietarios se hace derivar de su condición de elemento común, aunque sea de uso privativo ( S.T.S. 9-1-84 y 3-7-89 ), de que las obras implican una modificación del título constitutivo ( S.T.S. 4-11-94 ), y de que alteran la configuración externa del edificio ( S.T.S. 31-10-90 y 5-3-98 ).

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