La ejecución de proyectos constructivos supone la participación de diversos y variados intervinientes. Normalmente no solo promotor, diseñador y constructor sino, además -por obligación legal o contractual o por decisión del promotor o los finaciadores- otros profesionales o empresas que facilitan o controlan la adecuada ejecución del proyecto (Project Managers, Project Monitors, empresas de control de calidad o seguridad y salud, …).
La obra – no solo en las grandes infraestructuras, sino también la inmobiliaria-, especialmente tras los avances en industrialización- se ha ido convirtiendo en proceso cada vez más complejo y que necesita no solo de la mejor coordinación sino también de la máxima colaboración para llegar a buen puerto con éxito.
Fruto de esa complejidad cada vez mayor -incluso en la edificación residencial- son muy frecuentes las reclamaciones, bien del promotor a otros intervinientes en la obra o de los adquirentes del total edificio o las unidades que lo forman, incluso de terceros (i.e colindantes, Administraciones Publicas, …).
La contratación de la obra tradicional se efectúa básicamente de forma compartimentada, en el siguiente orden: primero se contrata y ejecuta el diseño y dirección técnica y posteriormente se licita, adjudica y ejecuta la obra, bien con distintos contratistas para llevar a cabo los diversos suministros o trabajos, o bien contratando toda la obra a un contratista general.
En los correspondientes contratos con cada uno de los intervinientes en la obra estos asumen todos los riesgos y responsabilidades derivados de sus tareas. Si existe un contratista general se le atribuyen también responsabilidades derivadas de la subcontratación de parte de los trabajos. El promotor para asegurarse la adecuada ejecución exigirá garantías (avales y/o retenciones típicamente) e impondrá penalizaciones (por retraso, defectos de calidad u otros incumplimientos).
Los contratos normalmente no establecen incentivos para facilitar que los intervinientes en la obra colaboren entre si y alinear los intereses de todas las partes, sino que se focalizan en establecer medidas de control y sanción (i.e aplicación de penalizaciones, ejecución de garantías, etc). Esto favorece que cada uno de los intervinientes vele solo por sus propios intereses y si puede atribuya la responsabilidad de los incumplimientos a otros intervinientes. En ocasiones es difícil deslindar quienes es el responsable (o responsables), porque son diversos los factores que han ocasionado el incumplimiento.
Pensemos por ejemplo en el incumplimiento de los plazos de ejecución, intermedios o final. Lo cierto es que por muy exigente y garantista que sea un contrato de obra, estas garantías incentivan pero no aseguran que se cumplan los plazos. Permiten que en caso de incumplimiento el promotor pueda adoptar medidas sancionatorias (i.e. aplicar penalizaciones o ejecutar avales) para resarcirse o minimizar el daño sufrido. Pero no garantizan el objetivo del promotor, que es obtener una obra ejecutada con la calidad y en el plazo pretendido.
Con la finalidad de alinear intereses y evitar conflictos que dinamitan una buena ejecución de obra, surgen los contratos colaborativos.
¿Qué son los contratos colaborativos?
Los contratos nacen en el Derecho Anglosajon y se han utilizado en general en las grandes obras de infraestructuras públicas y privadas, pero actualmente comienzan a utilizarse en proyectos inmobiliarios, incluso en proyectos residenciales de tamaño mediano.
Esta fórmula de contratación está relacionada con la metodología Lean de gestión de proyectos (Lean Construction concretamente) y con Integrated Project Delivery (IPD), que es una metodología de entrega de documentación de proyectos.
La idea que subyace es aprovechar los conocimientos y capacidades de todos los intervinientes en el proceso constructivo, para con ello optimizar los resultados (en diseño, fabricación o construcción) y reducir los costes y plazos. Si todos los intervinientes en el proceso constructivo contribuyen, todos se han de beneficiar de los ahorros y deben también compartir las desviaciones de costes, dentro de ciertos límites.
Para poder llevar a cabo con éxito un proceso de contratación de obra colaborativa es preciso que la colaboración se genere desde el inicio, esto es que los intervinientes estén involucrados en el proyecto desde la fase de diseño, que la toma de decisiones sea con carácter general por consenso y haya trasparencia en el flujo de información (sistema de “open book”), apoyado de una intensa gestión o seguimiento de la ejecución del contrato. Solo de esta forma la colaboración será real y efectiva y no un mera declaración de voluntad..
En los próximos artículos analizaremos los principales retos para la efectiva implantación de la contratación de obra en forma colaborativa, asi como las principales cláusulas que deben incluir los contratos.
