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05/07/2022. 20:35:40

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Legitimación del propietario en caso de pasividad de la comunidad

Socio fundador de Intercala Asesores

En comunidades de propietarios suele ocurrir que la comunidad no actúe en defensa de sus elementos comunes o en defensa de sus derechos.

Ya hemos indicado en otros artículos que para el ejercicio de acciones judiciales en nombre de la comunidad se requiere la previa adopción de un acuerdo comunitario en el que así se apruebe y se faculte al presidente.

Las razones suelen ser dispares, ya que o bien no quieren asumir los costes, la incertidumbre y el riesgo que lleva consigo la interposición de toda demanda judicial o bien carecen de fondos para ello, o simplemente las acciones a interponer serían frente alguien con cierta influencia en la comunidad y no se consigue el voto a favor para la interposición de demanda, o incluso que el presidente se niegue a la interposición de una demanda conforme a lo aprobado en junta, etc. .

Las acciones a ejercitar serían de todo tipo: alguien se ha apropiado de elementos comunes; no se inician acciones de reclamación de cuotas frente a un comunero moroso, no se actúa contra un vecino molesto, etc.

Afortunadamente, aunque la representación de la comunidad viene encomendada al presidente, nuestra jurisprudencia viene aceptando pacíficamente que cualquier comunero pueda actuar en defensa de los elementos comunes de la comunidad o en ejercicio de aquellas acciones que, por pasividad, la comunidad no se aviene a interponer.

Hacemos nuestros los razonamientos contenidos en la siguiente sentencia de la  AP Madrid, Sec. 21.ª, 252/2018, de 12 de junio (SP/SENT/968656)

“TERCERO.- En un edificio sometido al régimen jurídico de la propiedad horizontal, ante una obra de alteración de un elemento común sin la debida autorización de la Comunidad de Propietarios, ostenta la legitimación activa para ejercitar la acción de reposición de ese elemento común a su estado originario cualquiera de los propietarios de los elementos privativos del edificio actuando en beneficio de la Comunidad de Propietarios. Y, este beneficio, es de naturaleza objetiva en cuanto que defiende la intangibilidad de los elementos comunes del edificio. Lo que no queda desvirtuado por el dato de que además obtenga un provecho propio que puede servir para descartar un posible abuso en el ejercicio del derecho.”

Esta legitimación del comunero resulta ciertamente pacífica, hasta el punto de que fue incluso ratificada por nuestro Tribunal Constitucional en sentencia 1157/99 de 14 de junio ), en la que consideraba que cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el Presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico real al que se sujeta la llamada propiedad separada de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica y del que se derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello cada propietario debe estar facultado, en principio para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia del resto de los propietarios.

Efectivamente, es reiterado el criterio jurisprudencial que concede legitimación a los propietarios individualmente para ejercitar acciones en defensa de elementos comunes.

Los copropietarios tienen legitimación para efectuar reclamaciones entre ellos cuando afectan a intereses comunes, sin requerirse por ello acuerdo de la Junta de Propietarios, en cuyo caso la sentencia dictada aprovechará a todos los cotitulares.

Asimismo, cada propietario está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en casos de desidia o pasividad del presidente, inexistencia de presidente por falta de constitución formal de la comunidad, e incluso en supuestos de oposición de la comunidad. Entre otras, SS. TS. 22.10.1993 , 6.4.2006 , 30.12.2009 , 24.10.2011 , y STC 1157/99 de 14 de junio , ponderadas en SS. AP Cáceres (Secc. 1ª) 13.9.2013 y AP Barcelona (Secc. 17ª) 23.10.2013.

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