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02/12/2022. 11:12:24

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Medidas ilegales para el cobro de cuotas comunitarias

Socio fundador de Intercala Asesores

De todos es sabido que en tiempos de crisis, en los que se carece de recursos para el pago de la totalidad de las obligaciones contraídas, todo deudor concede preferencia a determinadas deudas en detrimento de otras y así, resulta poco probable que un ciudadano medio abone las cuotas comunitarias antes que, por ejemplo, la factura de la electricidad, al ser conscientes que el impago de las cuotas no le acarrea ninguna consecuencia inmediata, mientras que el impago del recibo le supondrá en pocos meses el corte del suministro eléctrico con las dramáticas consecuencias que ello conlleva.

Una persona haciendo cálculos en la calculadora y el ordenador

Cada deudor establecerá sus preferencias de pago entre sus distintas deudas ( colegio de los niños, cuota hipotecaria, suministros de agua y electricidad, comunidad de propietarios, comida, ropa, vacaciones, teléfono, etc. ). Sin embargo, estadísticamente se da la circunstancia que una de las primeras deudas que la mayoría de los ciudadanos suspende son las cuotas comunitarias, precisamente ante la falta de consecuencias negativas que a corto plazo pueden derivarse de este impago.

El deudor sabe que debe haber una liquidación de las cuotas en asamblea; un notificación del acuerdo; una demanda con su posterior tramitación y posteriormente una ejecución judicial, por lo que a la vista de la lentitud con la que actualmente vienen actuando nuestros tribunales, antes de sufrir alguna consecuencia pueden pasar años.

En estas circunstancias, son muchos los propietarios que solicitan del presidente y administrador la adopción de otras medidas más eficaces y coercitivas sobre los deudores, y todo ello a fin de que el deudor cambie sus preferencias en el pago de sus deudas, evitando que quede para último lugar el pago de las cuotas comunitarias.

No es infrecuente que, en aquellas comunidades en las que las viviendas se abastecen de agua a través del contador comunitario, se proponga el corte del suministro a los propietarios deudores. Del mismo modo, a veces se propone que los deudores queden privados del derecho de uso de la piscina o a la señal de televisión, por considerar buena parte de la comunidad que estos servicios no pueden ser disfrutados por quien no los paga.

 En nuestra condición de abogados y/o administradores de fincas, debemos hacer comprender a estos propietarios que la adopción de estas medidas coercitivas resultan contrarias a derecho y presuntamente constitutivas de ilícito penal, estando el deudor, o el arrendatario de éste, en su perfecto derecho a iniciar acciones criminales contra el presidente o administrador que ordene dichas actuaciones.

El Art. 172 del Código Penal establece: " El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados. "

Jurisprudencialmente viene interpretándose que en la adopción de este tipo de medidas coercitivas para el cobro de las cuotas comunitarias concurren los requisitos indicados en el tipo penal del Art. 172, y a título de falta en el Art. 620.2, ambos del Código Penal y que serían: A) Un comportamiento violento de contenido material ejercido contra el sujeto pasivo por medio de la intimidación (vis compulsiva) o de fuerza en las cosas (vis in rebus) de suficiente intensidad o gravedad. (Cortar el suministro de agua, electricidad, señal de televisión, etc. o impedir el uso de un elemento común como puede ser la piscina, garaje, etc.) B) Un ánimo tendencial encaminado a restringir la libertad ajena, cuya exigencia aparece evidenciada por el empleo del legislador de los verbos impedir o compeler en la descripción típica del art. 172 del Código Penal. (Los actos antes indicados tienen por único objeto forzar la voluntad del deudor a fin de que haga efectivo el pago de las cuotas comunitarias adeudadas) C) La ilicitud de dicho comportamiento valorado desde la perspectiva de la normativa que rige la convivencia social y jurídica, en cualquier sociedad jurídica rechaza y penaliza las vías de hecho cuando se ejercitan fuera del marco legal, siendo de destacar, por todas, la sentencia de 15 de marzo de 2006 del Tribunal Supremo. (Nuestro ordenamiento jurídico establece sus propios cauces para el cobro de las cuotas adeudadas por lo que no resulta permisible la adopción de otras medidas y procedimientos sin cobertura legal alguna)

En cuanto a las diferencias entre la falta y el delito de coacciones, viene entendiendo nuestra jurisprudencia que es una cuestión de grado que debe ser razonada en cada caso por el Juzgador.

Por todo lo anterior, y como aviso a navegantes, es opinión de quien esto escribe que no deben aprobarse en comunidad ninguna de estas medidas coercitivas, ante el evidente riesgo de que puedan acabar criminalmente condenados quienes acaben llevando a cabo estos actos.

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