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24/04/2024. 06:07:42

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Obras de accesibilidad en comunidades de propietarios

Socio fundador de Intercala Asesores

En esta materia se dictó y sigue vigente la Ley 15/95 sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad y posteriormente se dictó la Ley 51/2003, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, en la que se modificó la redacción de los Arts. 10, 11 y 17 de la LPH, lo que viene provocando que se sigan dictando resoluciones judiciales contradictorias fruto de una diferente interpretación del engarce jurídico entre los Arts. 10, 11 y 17 de la LPH.

Una señal de discapacitado y al lado una puerta

Para una debida aproximación a la materia, debemos inicialmente resolver varias cuestiones: a) Quién tendría la consideración de discapacitado o asimilado y que relación debe tener con alguno de los propietarios de la comunidad (En este sentido estarían legitimados los titulares y usuarios que tengan la condición de minusválidos en un porcentaje mayor al 33% o el 65%, según el caso, así como los mayores de 70 años, y las personas que vivan con ellos o trabajen o presten servicios altruistas o voluntarios); b) Qué debe entenderse por obra de accesibilidad (Debemos considerar que serían aquellas obras que mejoren el acceso a la calle de dichos sujetos así como la deambulación interior por el propio inmueble, debiendo resolverse en la propia junta de propietarios las discrepancias que puedan surgir en cuanto a la consideración de las obras a realizar, y ello conforme dispone el Art. 10.4 de la LPH.

Finalmente debemos determinar si la comunidad está o no obligada a ejecutar dichas obras y quien quedaría obligado a su abono.

Quizá un esquema puede ayudarnos a clarificar la cuestión:

I.- ¿ Qué requisitos han de concurrir para que la comunidad quede obligada a la realización de las obras?

A) Si el solicitante es minusválido, mayor de 70 años o asimilado, basta con que se requiera a la comunidad para que deban acometerse los trabajos, siempre que su coste sea inferior al importe de tres cuotas ordinarias, conforme al Art. 10.2 de la LPH. En caso de negativa por la comunidad a ejecutar las obras, entendemos podrá el propietario solicitante impugnar el acuerdo conforme a lo dispuesto en el Art. 18 de la LPH.

B) Si resulta que el solicitante no es minusválido, ni mayor de 70 años, ni asimilado, o bien se da la circunstancia de que el importe de las obras supera las tres mensualidades ordinarias, sólo podrán acordarse los trabajos de accesibilidad cuando lo acuerde la asamblea de propietarios.

C) Si el solicitante es minusválido, mayor de 70 años o se encuentra dentro del grupo antes mencionado y presenta un informe técnico de las obras a realizar junto, sin importar el coste de las obras, podrá solicitar a la comunidad la ejecución de dichas obras de accesibilidad en elementos comunes. Si la comunidad no le contestara en plazo de 60 días, se entenderá concedida la autorización por silencio positivo. En caso de oposición a la ejecución de dichas obras por parte de la comunidad, se resolverá la cuestión por los trámites del Juicio Verbal. (Arts. 1 a 7 de la referida Ley 15/95,)

II.- ¿ Quién resulta obligado al pago de dichas obras de accesibilidad?

A) En el caso A) anterior, relativo a obras cuyo importe no supera las tres mensualidades de cuotas ordinarias, resultan obligados al pago todos los propietarios de la comunidad, conforme dispone el Art. 10.5 en relación con el 10.2 de la LPH.

B) En el caso B) anterior, referente a obras que superen el importe de tres mensualidades, puede ocurrir:

1) Que la comunidad lo apruebe por mayoría simple (voto a favor de la mayoría de propietarios y coeficientes presentes en la asamblea), en cuyo caso sólo estarán obligados al pago los propietarios que votaron a favor del acuerdo, por lo que los disidentes no pagan. Así resulta de lo dispuesto en el Art. 11.3 de la LPH en su regulación general para obras de escaso importe (inferior a tres mensualidades).

2) Que la comunidad apruebe la realización de las obras por mayoría absoluta de la comunidad ( voto a favor de la totalidad de los propietarios de la comunidad que sean titulares de la mayoría de los coeficientes de la comunidad ). Se trata de un quórum cualificado expresamente establecido en el Art. 17.1 de la LPH, lo que implica la aplicación de lo dispuesto en dicho articulo en cuanto al computo de votos, de manera que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta que tras ser informados del acuerdo no manifiesten su discrepancia con el mismo en el plazo legal de 30 días naturales. En este caso, quedarían obligados al pago todos los propietarios con independencia del sentido de su voto. Hay Sentencias que consideran cuando con las obras de accesibilidad no se altera el título constitutivo de la comunidad puede adoptarse el acuerdo por mayoría simple, conforme a la regla 3ª del Art. 17, lo que entendemos no sería correcto, según lo dispuesto en el Art. 17.1

C)  Finalmente en el supuesto C) anterior, esto es cuando la obra se propone conforme a lo dispuesto en la Ley 15/95, sin importar su importe, habrá de ser el solicitante de las obras quien haga efectivo el pago de las mismas. (Art. 7 de dicha Ley).

Espero que este esquema arroje algo de luz sobre la difícil cohabitación de los distintos preceptos legales vigentes que vienen regulando esta materia.

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