Un domingo cualquiera, una sobremesa familiar y de repente en medio del bullicio, se escucha de fondo una pregunta que antes o después siempre acaba saliendo a la palestra: “Oye y ¿se pueden arreglar los papeles de la casa?”. Esta pregunta al aire suele ir acompañada de un largo silencio y de gente que se encoge de hombros a ambos lados de la mesa.
Pero esta vez puedes romper el silencio y dar una solución, porque has leído este artículo. Así que te levantas y exclamas: “¡Claro que se puede! Es mucho más fácil de lo que parece”.
Es muy habitual, sobre todo en herencias, que alguno de los herederos reciba la casa que fuera de sus padres o abuelos y la quiera registrar. Se trata de casas que se han construido y terminado hace muchos años, en las que no hay licencias, ni escrituras. Precisamente esa falta de documentación es la que hace creer erróneamente que la situación no se puede arreglar.
Para estos casos, tenemos el artículo 28.4 de la Ley del Suelo, que nos expone qué es lo que hace falta para inscribir estas obras por antigüedad. La finalidad de este artículo es precisamente que se puedan regularizar obras que se hubiesen realizado sin licencia, o sin ajustarse a los parámetros que consten en la licencia; respecto de las que ya no se puedan adoptar medidas legales por haber prescrito los plazos. Ojo que en determinados supuestos (por ejemplo, si la obra se hubiese construido en espacios protegidos), la infracción no prescribe y por lo tanto, no se podría declarar la obra.
A continuación, os expongo lo que vamos a necesitar para regularizar este tipo de construcciones en el Registro de la Propiedad:
1º Una escritura notarial. El art. 28 de la ley exige en todo caso una escritura pública para poder declarar la obra. Se puede hacer una escritura específica declarando la obra o también podrá hacerse en la propia escritura de herencia (si se adquiere por herencia).
2º Una certificación que acredite la fecha de terminación de la obra y su descripción, que ha de coincidir con la descripción que de la edificación se haga en la escritura.
¿Cómo se acredita la terminación de la obra y su antigüedad? Si la obra que queréis declarar coincide exactamente con lo que figura en Catastro, no hay mayor problema, ya que Catastro indica la fecha de terminación de la obra.
¿Y si por el contrario la obra no coincide con lo que consta en Catastro o la obra no aparece recogida en Catastro? No hay problema, se puede acreditar la antigüedad con una certificación de un técnico, que certifique que la obra tiene la descripción que consta en la escritura y su antigüedad; o a través de un certificado municipal o de un acta notarial.
3º Inexistencia de expediente de disciplina urbanística. Las infracciones urbanísticas tienen un plazo de prescripción que es diferente en cada Comunidad Autónoma (en Galicia son 6 años para las infracciones muy graves, 4 años en Madrid, Cataluña y Andalucía, por poner algún ejemplo).
Si la fecha de terminación de la obra es muy próxima a la fecha de prescripción, lo más prudente es acompañar un certificado expedido por el Ayuntamiento, que acredite que no existe un expediente urbanístico sobre esa edificación. En otro caso, bastará con que en el Registro de la Propiedad no conste anotación preventiva por haberse iniciado un expediente de disciplina urbanística.
4ª Aportación de las coordenadas de la edificación. El artículo 202 de la Ley Hipotecaria exige que se aporten las coordenadas de la edificación. ¿Cómo obtenemos esas coordenadas? Si la obra la hemos acreditado con Catastro, en la propia certificación catastral constan las coordenadas. En caso contrario, un técnico tendrá que determinar esas coordenadas.
Efectivamente estas coordenadas de la edificación nos permiten ubicarla de manera exacta en un determinado lugar. Se pretende con ello evitar que accedan al Registro edificaciones que invaden la propiedad del vecino. Pero ahora surge la duda… Si tenemos las coordenadas de la edificación, pero no tenemos las coordenadas de la parcela en la que se enclava, ¿cómo podremos saber si la edificación invade o no la finca colindante? ¿Es preciso georreferenciar nuestra finca? Ello nos lleva al siguiente punto.
5º Si nuestra finca está georreferenciada en el Registro de la Propiedad, la cuestión se simplifica, ya que en el Registro bastará con comprobar que la edificación “cabe” en nuestra propiedad, esto es: que las coordenadas de la edificación se ubican dentro de las coordenadas de nuestra parcela.
Si la finca no está georreferenciada en el Registro de la Propiedad, salvo determinados supuestos en los que es obligatorio georreferenciar la finca (por ejemplo si la edificación ocupa toda nuestra parcela), la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública establece que no es obligatorio georreferenciar nuestra parcela, aunque sí que sería aconsejable para así disipar todo tipo de dudas acerca de si la edificación está enclavada dentro de los linderos de nuestra finca o si por el contrario, invade la propiedad colindante.
Así pues, regularizar una obra antigua no es tan difícil como uno pudiera pensar, ni requiere de tanto papeleo.
