Desde su entrada en vigor el 26 de mayo pasado, Ley de Vivienda ha generado polémica sobre si contribuiría o no a los los fines perseguidos (eficacia real de las medidas) así como sobre su eficacia jurídica: que medidas eran efectivas al entrar vigor, a quienes les aplicaban ciertas restricciones en materia de arrendamiento (a grandes tenedores o todos los arrendadores) y que normas para surtir efectos precisaban de desarrollo reglamentario por parte del Estado o de aprobación de legislación autonómica o local.
Los resultados de las elecciones autonómicas y locales del 28 Mayo y las Generales de 26 Julio no afectan a su vigencia, pero han levantado expectativa sobre aquellas medidas que no son de aplicación directa, sino que precisan para su eficacia de desarrollo normativo para ser efectivas
Los resultados de las elecciones autonómicas y generales han hecho que se generen dudas sobre si al Ley de Vivienda quedará en parte en papel mojado.
Tras las elecciones autonómicas del 28M y una vez constituidos los nuevos Gobiernos Autonómicos solo los Gobierno de Castilla -La Mancha, Navarra, Asturias y Cataluña han manifestado su voluntad clara de desarrollar la Ley y particularmente lo relacionado con las “zonas tensionadas” (zonas donde aplicarían limitaciones al precio del alquiler)..
En las Comunidades Autónomas en la que gobierna el PP (solo o con apoyo de Vox) los responsables políticos han manifestado que no se desarrollará la Ley de Vivienda. Surgen dudas en los gobiernos de coalición del PP con otras siglas políticas distintas de Vox (i.e. Canarias) y se dan paradojas como que el Gobierno Vasco (formado por PNV y PSOE) ha interpuesto recurso de inconstitucionalidad, pero algunos municipios de Gipuzkoa han solicitado al Gobierno Vasco la declaración de “zona tensionada” para limitar el precio del alquiler.
Hasta la fecha, solo Cataluña se ha puesto “manos a la obra” en desarrollo normativo de la Ley de Vivienda y el 21 de junio inició los trámites para declarar hasta 140 municipios como zonas de mercado tensionado, donde se aplicarían limitaciones a las rentas y bastaría ser propietario de cinco viviendas para ser gran tenedor
Tras las elecciones generales, si Pedro Sanchez es investido presidente de un gobierno de coalición entre PSOE y Sumar existe el compromiso entre ambos partidos para que el Gobierno proceda al desarrollo reglamentario de la Ley de Vivienda.
Además de la negativa al desarrollo e la Ley, algunas Comunidad Autónomas han interpuesto recursos de inconstitucionalidad contra la Ley, fundamentalmente por entender que invade competencias estatales. Además del Gobierno Vasco, los Gobiernos de Andalucía y Madrid, -los más “frontalmente discrepantes” del contenido de la Ley de Vivienda-, han recurrido ante el Tribunal Constitucional. Baleares ha anunciado la interposición del recurso (no interpuesto a la fecha de cierre de este articulo) y la Generalitat de Cataluña el día 1 de septiembre tiene que adoptar el oportuno acuerdo al respecto.
Estos recursos de inconstitucionalidad podrían dar lugar a que la Ley se declare parcialmente inconstitucional. Los argumentos que se esgrimen en los recursos presentados por los gobiernos de la Comunidad de Madrid, Andalucía y País Vasco son esencialmente que invaden competencias autonómicas. Recordemos que en su día el Consejo General del poder Judicial emitió un informe sobre el Anteproyecto de la Ley de Vivienda que la tachaba de excesivo intervencionismo estatal en una materia como es la vivienda, en la que las Comunidades Autónomas tienen amplias competencias.
Una vez el Tribunal Constitucional acuerde la admisión a trámite podría acordar la suspensión de eficacia. Pero esto último, parece poco probable considerando pasados recursos “similares”. Por lo tanto, la interposición de los recursos en nada afectaría a la eficacia de la Ley de Vivienda.
Por otro lado, la potencial declaración de inconstitucionalidad parcial de la norma puede tomar un plazo largo y no tendría efectos retroactivos, por lo que tampoco genera grandes expectativas en los propietarios de vivienda o inversores. Si crea incertidumbre a la hora de tomar decisiones (i.e. ¿alquilo o vendo?, ¿suspendo temporalmente mis planes de inversión hasta que se aclare el horizonte regulatorio?).
En definitiva, hay preceptos de la Ley de Vivienda que requieren de desarrollo normativo que parece no se producirá en algunas Comunidades Autónomas. A esa incertidumbre se une la inseguridad jurídica derivada de que algunos de los preceptos de la Ley sean declarados inconstitucionales.
Toda esta incertidumbre añade confusión a un mercado muy sensible. Si los inversores en vivienda en alquiler perciben que les cambian las normas “a mitad del partido” (en un entorno de subida de costes y tipos de interés) pueden optar por frenar sus inversiones. Esto es especialmente grave desde el punto de vista social, pues en las ciudades con mayor demanda se sigue incrementando el precio del alquiler y para combatirlo es preciso -entre otras medidas- que se siga invirtiendo en promover y rehabilitar vivienda para alquiler.
