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07/02/2023. 09:19:33

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Derecho de excepción a la prórroga forzosa en contratos de arrendamientos de vivienda

Director del Área de Derecho Civil e Inmobiliario Rocabert & Grau Abogados irico@rocabertygrau.com

En España, según datos del Gobierno, sólo el 17% de la población se encuentra arrendada, frente a la media de la Unión Europea que asciende a un 30%. Sin duda, son muchas las razones que hacen que esta estadística sea tan baja: la mentalidad de propiedad de los españoles, los altos precios de alquiler, pocas ayudas fiscales, la reticencia de los propietarios a posibles incumplimientos de pago o daños en la vivienda, la lentitud y coste que es necesario emplear en los procedimientos judiciales de desahucio, reclamación de rentas…

Cartel de alquiler

Con el deseo puesto en dar un giro al mercado de alquiler, el pasado 24 de Agosto de 2012 el Consejo de Ministros aprobó el Proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, focalizando su atención especialmente en la reforma de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre (en adelante LAU), introduciendo modificaciones en 18 de sus artículos que afectan principalmente a los arrendamientos de uso de vivienda, arrendamientos que como sabemos tienen más limitada la libertad de pactos.

El legislador pretende que los contratos puedan adaptarse más a los cambios en las circunstancias personales de las partes y por ello, las principales modificaciones se centran en la duración legal mínima de los contratos que pasan de 5 a 3 años, en el derecho del propietario a evitar la prórroga forzosa del contrato y el derecho del arrendatario a desistir del contrato.

Recordemos que la prórroga forzosa entra en escena cuando finaliza la duración contractual pactada en el contrato por las partes. De esta forma, si llegada la fecha final de la duración acordada del arrendamiento ésta hubiera sido inferior a cinco años (cuando se apruebe el proyecto pasará a ser 3 años) el contrato se prorroga a voluntad del inquilino y de forma obligatoria para el propietario año a año hasta alcanzar esa duración mínima legal que establece la LAU.

La posibilidad de que el arrendador pueda impedir que el arrendatario haga uso de este derecho es, sin duda alguna, una de las modificaciones que está suscitando mayores interrogantes y preocupaciones a los arrendatarios.

Actualmente, la Ley de Arrendamientos de 1994 ya prevé la posibilidad de que esas prórrogas forzosas no entren en escena, pero sólo si las partes expresamente han pactado en el contrato la posibilidad de que propietario pueda necesitar la vivienda para sí o para sus familiares en primer grado, consanguineidad o por adopción, o para su cónyuge en caso de divorcio. Si no se ha previsto este supuesto en el contrato, finalizada la duración contractual pactada, el inquilino tiene la posibilidad de continuar extendiendo esa relación arrendaticia hasta alcanzar un mínimo de cinco años. La modificación por lo tanto radica en el hecho de que ahora podrá ser de aplicación sin necesidad de que se haya pactado en el contrato.

Cuando entre vigor esta modificación, para que pueda darse la excepción a la prórroga forzosa, el propietario deberá preavisar al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades posteriores a la duración contractual pactada, indicando las necesidades de ocupación que tiene. El inquilino abandonará la vivienda no pudiendo a su elección prorrogar el contrato.

En el caso de no ocuparse la vivienda en el plazo de tres meses cumpliendo los requisitos legales establecidos en la ley, y salvo casos de fuerza mayor, el arrendatario tendrá en su mano la posibilidad de ser repuesto en el plazo de un mes en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de tres años, bajo las mismas condiciones contractuales existentes en el contrato anterior, y siendo indemnizado con los gastos que el desalojo de la vivienda le hayan supuesto, o por el contrario podrá elegir ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por año que quedara por cumplir hasta completar tres.

¿Cómo sabrá el arrendatario que se cumple realmente la necesidad del propietario? ¿Es la sanción proporcional a la infracción que se comete? ¿Cómo puede evitar el arrendatario que este derecho del propietario le perjudique?

Ante la lectura de esta modificación y los requisitos que se exigen, a los abogados se nos viene a la cabeza los numerosos inconvenientes que se podrán plantear cuando los propietarios hagan un uso ilegítimo de este derecho. Y, salvo que se alcance un acuerdo, la viabilidad de acudir a los juzgados se diluye al poner en una balanza el coste del procedimiento, la escasa indemnización que puede obtenerse y la dificultad de probanza.

Las modificaciones que contempla el Proyecto, que a día de hoy no ha sido publicado en el BOE, no afectarán a los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor. Por todo lo expuesto, cuando entren en vigor estas reformas, el arrendatario deberá tener bien claro cuáles son sus necesidades para que éstas puedan quedar bien detalladas en el contrato, pactando una duración del arriendo acorde con sus expectativas. De esta forma, si en el contrato se pacta por ejemplo una duración de tres años (el plazo mínimo legal que será de aplicación cuando entre en vigor el proyecto) no entrarán en funcionamiento las prorrogas forzosas.

Como contraprestación, el legislador también ha previsto entre las reformas que el arrendatario pueda tener la posibilidad de desistir del contrato transcurrido al menos seis meses de duración del mismo, pudiéndose pactar la indemnización en estos casos.

Podríamos pensar que la Ley presenta un desequilibrio entre propietario e inquilino ya que se prevé una indemnización a cargo del arrendatario para el caso de desistir del contrato no estableciéndose sin embargo a cargo del propietario cuando evita el inicio de las prórrogas forzosas. Sin embargo, no hemos de olvidar que el propietario hace uso de su derecho sin entorpecer la duración contractual prevista por las partes y, por parte del arrendatario la posibilidad de desistimiento se tiene durante la relación contractual.

En opinión de este letrado, para que todas estas modificaciones potencien los arrendamientos y aúnen voluntades y necesidades de propietarios y arrendatarios, sin merma de derechos y sin sorpresas inesperadas, deberá proliferar el asesoramiento jurídico, huyendo de contratos tipo proporcionados por fuentes desconocidas que no recojan el caso concreto, y sin perder de vista las reformas en el procedimiento judicial que las dejaremos para el siguiente capítulo.

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