El artículo aborda la inexigibilidad del “libro del edificio” para la declaración de obra nueva de viviendas ejecutadas en régimen de “autopromoción”. La Dirección General de los Registros y del Notariado (“DGRN”) ha aclarado que el otorgamiento de escrituras públicas de declaración de obra nueva finalizada de viviendas construidas en régimen de autopromoción y su inscripción en el registro de la propiedad no requieren incorporar el libro del edificio.
Desde el ya derogado Texto Refundido de la Ley del suelo de 1992 (art. 37.2), los notarios y registradores de la propiedad tienen encomendado un control sobre la legalidad urbanística en el otorgamiento e inscripción de las escrituras de declaración de obra nueva. Su principal obligación es la de exigir que se les acredite la obtención de la licencia de edificación y la expedición por técnico competente del certificado de fin de obra conforme al proyecto aprobado. En este mismo sentido se pronunciaba la Ley 6/1998, de 13 de abril, de régimen del suelo y valoraciones (art. 22).
La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo (art. 19.1), así como el vigente Texto Refundido que la sustituye, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (art. 20.1), han mantenido esa misma obligación de control impuesta a notarios y registradores, con una única novedad reseñable respecto del régimen anterior: la exigencia de acreditación documental del "cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios".
La ambigua redacción de este precepto ha generado un debate sobre cuáles son esos documentos requeridos por la "legislación reguladora de la edificación". Al poco de aprobarse la Ley, la DGRN abordó tal cuestión mediante una resolución-circular de fecha 26 de junio de 2007, en respuesta a una consulta formulada por la Asociación de Promotores-Constructores de España. Según el criterio de la DGRN, se trata de la documentación exigida para la entrega de la vivienda al usuario, esto es, el seguro decenal el libro del edificio (arts. 19 y 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación -"LOE"-).
El seguro decenal es el que garantiza, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad. De los tres tipos de seguros que regula el artículo 19 de la LOE, éste es el único exigible para edificios cuyo destino principal sea la vivienda.
En cuanto al libro del edificio, forman parte de él: el proyecto de obra, el acta de recepción de la obra, la identificación de los agentes intervinientes en el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Lo elabora el director de obra, quien lo remite al promotor para que éste pueda formalizar la correspondiente escritura de declaración de obra nueva. No es que este libro se protocolice en la escritura pública, sino que se deposita en notaría y lo que se incorpora a la escritura es el documento del director de la obra certificando que ése es el libro del edificio y que se ha entregado al promotor. Eso sí, el promotor debe entregar un ejemplar a los adquirentes de las viviendas.
Invocando este artículo 20.1 de la nueva Ley de suelo, numerosos registradores de la propiedad han denegado la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva finalizada de viviendas edificadas en régimen de autopromoción, por no haberse aportado el libro del edificio.
Ciertamente, en el caso de viviendas edificadas para la venta, la exigencia del seguro decenal y del libro del edificio resulta a todas luces obvia.
Sin embargo, su aplicación a viviendas "autopromovidas" suscita dudas. Por ello, frente a las calificaciones negativas de los registradores en supuestos de autopromoción se interpusieron diversos recursos por parte de algunos notarios autorizantes de las escrituras afectadas, que han sido resueltos por la DGRN por diversas resoluciones adoptadas entre diciembre de 2008 y enero de 2009. La DGRN ha concluido que la exigencia del libro del edificio no es aplicable al supuesto de autopromoción de vivienda para uso propio. Los principales argumentos esgrimidos por la DGRN son los siguientes:
- De una interpretación lógica de la nueva Ley de suelo y de la LOE se desprende que su objetivo no es tutelar el interés del promotor de la edificación, sino el de los ulteriores usuarios, para los que el libro del edificio contendría toda la información útil sobre la promoción. En consecuencia, cuando la vivienda se destina a uso propio del promotor carece de justificación imponerle la obligación de aportar el libro del edificio que él mismo ha promovido y cuyas circunstancias conoce.
- El registro de la propiedad tiene por objeto la publicidad de situaciones jurídico-reales, como por ejemplo la adquisición del derecho de propiedad sobre la vivienda. En el caso de la autopromoción, esto se produce automáticamente por el hecho de haber construido el propio usuario final, en los términos dispuestos por la normativa aplicable, sin que la acreditación de que el "autopromotor" dispone del libro del edificio condicione la patrimonialización de la construcción.
- Junto a lo anterior, la adecuación de la obra al proyecto autorizado ya resulta testimoniada con el certificado final de obras, que el técnico competente ha expedido, precisamente, para el "autopromotor".
Estas circunstancias llevan a concluir que no se pueden interpretar con carácter extensivo las obligaciones derivadas del artículo 20.1 de la nueva Ley de suelo, y confundir los requisitos exigidos para la venta de la vivienda, con los que deben acreditarse al Notario para la autorización de escrituras de declaración de obra nueva. En definitiva, la DGRN aclara que "la legislación reguladora de la edificación" no impone la obligación de incorporar el libro del edificio a la escritura de declaración de obra nueva de una vivienda construida en régimen de autopromoción, por cuanto el usuario final es el propio promotor, que es perfecto conocedor de las circunstancias de la promoción.
