La LPH no lo regula expresamente. Queda abierta la exégesis.
El razonamiento es el siguiente:
El art, 7.2 de la LPH establece que: «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas [……………………….]. Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»
Por consiguiente, la LPH distingue:
- Si el infractor es el propietario, se prevé la privación del derecho de uso de la finca por tiempo no superior a 3 años
- Si el infractor no es el propietario, se pueden extinguir definitivamente todos sus derechos relativos a la finca
Si el infractor es un usufructuario, ¿cabe equipararlo al propietario, sancionándolo con la privación del derecho de uso de la finca o se identifica con la figura del ocupante de inmueble, procediéndose a la extinción del usufructo?.
No se conocen pronunciamientos judiciales pero la doctrina, mayoritariamente, se inclina por equipararlo con el propietario a los efectos de la LPH, por ser titular de un derecho real.
Mi postura no coincide con la de la mayoría.
Hágase un breve recorrido por la regulación del usufructo en el CC (arts. 467 a 522) y se observará que el usufructuario es un agente con características y funciones perfectamente delimitadas y diferenciadas de las del propietario. La titularidad de su derecho real es limitada mientras que la del propietario es plena. Queda superada aquella vieja doctrina que concebía al usufructo como una propiedad temporal y dividida entre dominio directo y dominio útil.
Por otro lado, en la propia LPH hay referencias directas a la figura del usufructuario que han sido interpretadas por los Tribunales en atención a los casos específicos planteados.
- Audiencia Provincial de Málaga (Sección 6ª), en Sentencia núm. 38/2005 de 19 enero de 2005 (JUR 2005146455) resuelve un caso de falta de legitimación activa de un usufructuario para exigir el derecho de obras no consentidas por acuerdo de la comunidad de propietarios. Declara dicha sentencia que : «el hecho de que el artículo 15 de la ley de Propiedad Horizontal permite en circunstancias normales al usufructuario acudir a la junta de propietarios presumiéndole la representación en algunos casos, no le otorga a éste la representación en general del nudo propietario, pues ya allí mismo la restringe para los acuerdos que el artículo 17 exige unanimidad y para las obras extraordinarias y de mejora, ni mucho menos le faculta para realizar actos de dominio respecto a la propiedad. Así ha de deducirse del artículo 18.2 de la misma Ley especial que reconoce legitimación para la impugnación de los acuerdos de la junta, a los propietarios que hubieran salvado su voto, a los ausentes y a los que hubieren sido privados indebidamente del derecho a voto, pero siempre con la condición de propietario. Tampoco puede deducirse derecho alguno del usufructuario del contenido del artículo 497 del Código Civil, pues aunque el usufructuario se comporte como propietario temporal, ello sólo es en sentido económico pero no jurídico, pues la obligación de cuidar la casa va orientada en la obligación de restituirla al extinguirse el usufructo, y su contenido hace referencia a ese paradigma de conducta social correcta como es la del buen padre de familia, que en relación a terceros el artículo 511 no la lleva más allá de poner en conocimiento del propietario cualquier acto de tercero que sea capaz de lesionar los derechos de su propiedad, pero obviamente para que el propietario pueda actuar, eludiendo así su responsabilidad de custodia el usufructuario».
- Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª), en Sentencia núm. 905/2004 de 15 julio 2004 (JUR 2004256625) resuelve un caso de reclamación de gastos generales instada directamente contra el nudo propietario, argumentando éste en su defensa que los mismos deberían ser satisfechos por el usufructuario de la vivienda. La sentencia resuelve declarando que el obligado es el nudo propietario. Declara dicha sentencia que «Todos los motivos del recurso fenecen, porque: (1) La obligación de contribuir a los gastos generales la asume el propietario del piso frente a la Comunidad, por varias razones: primero, porque así lo dice el art. 9, que al enumerar las obligaciones con la Comunidad "de cada propietario" no distingue si es nudo o pleno propietario, y reitera el art. 21, al referirse a las obligaciones que deberán cumplirse ,por el propietario de la vivienda o local". Segundo, porque el art. 15 de la misma Ley sólo concede legitimación para asistir y votar en las Juntas al nudo propietario; y si es el usufructuario el que asiste a la Junta, se entiende que lo hace en representación del nudo propietario. Y tercero, porque la garantía del cobro de las cuotas en caso de venta de la propiedad del apartamento, la constituye "el propio inmueble adquirido" y no su usufructo. Esta legitimación ad extra del propietario del piso frente a la Comunidad de Propietarios (nótese: de propietarios, no de usufructuarios), no impide sin embargo que en las relaciones internas entre la nuda propietaria y los usufructuarios, que son sus padres, la primera repercuta sobre los segundos los gastos que entienda que son de su cuenta. En verdad si por medio del usufructo la responsabilidad del sujeto pasivo del IBI y por decirlo así también, la del 'sujeto pasivo' de los gastos comunitarios, se pudiera trasladar sobre un tercero, liberando el piso de tales cargas o afecciones, a buen seguro que menudearían los usufructos temporales de pisos en favor de insolventes como fórmula magistral para desvincular la propiedad del piso de toda responsabilidad por los impuestos y gastos de comunidad que lo gravan.»
- Audiencia Provincial de Asturias (Sección 4ª), en Sentencia núm. 221/2004 de 20 mayo 2004 (JUR 2004189403) resuelve un juicio monitorio frente a la propietaria y la usufructuaria de una vivienda, oponiéndose las dos al pago de la cantidad reclamada al considerar que era la otra quien debía asumir esos gastos. Declara dicha sentencia que «La sentencia de esta Sala de 23-02-99 se pronunció sobre un supuesto similar y declaró que esa deuda, frente a la Comunidad, es del nudo propietario. En sentido similar se pronuncian las sentencias de la Audiencia Provincial de Valencia de 05-04-1997, Barcelona, de 18-09-98 y Alicante, de 26-09-02. Ese es, además, el parecer de la generalidad de la doctrina (Loscertales, Gómez de la Escalera, Ventura Traveset, etc.).»
Sirvan pues estas líneas para discrepar. La duda es revolucionaria.
