Una de las consecuencias de la ya estable y asentada crisis económica que estamos atravesando, es la puesta en valor de ciertas garantías de carácter legal, llamadas de forma genérica “afecciones” que durante épocas de bonanza y crecimiento, en las que se producía un cumplimiento generalizado de las obligaciones, tenían escasa relevancia, pero que en un tiempo como el presente, en que se produce un aumento extraordinario de las situaciones de morosidad e insolvencia, adquieren mayor relevancia.
Y es ahora cuando se ha de hacer uso de tales garantías, cuando observamos que su regulación no es todo lo precisa que sería deseable, y que son muchas y muy importantes las dudas que plantean. Y así, son múltiples los problemas que genera la actuación práctica de su contenido, muchos de los cuales han de ser resueltos sobre la marcha, en espera de una reforma legal que desarrolle la configuración de las figuras.
Así ocurre, en primer lugar, con las afecciones de bienes inmuebles al pago de impuestos devengados por razón de la transmisión de dichos bienes, previstas en el artículo 79 de la Ley General Tributaria. Resulta prácticamente imposible obtener una nota simple registral de una finca, sin que en su contenido se incluyan una o varias notas de afección de la finca o de derechos constituidos sobre la misma al pago de impuestos de Transmisiones Patrimoniales o de Actos Jurídicos Documentados.
Tales afecciones han sido en la práctica "despreciadas" o, dicho de otra forma, no tomadas en cuenta por entidades financieras a la hora de considerar la aptitud de un bien o derecho para ser objeto de una garantía hipotecaria. Y era lógico, pues prácticamente nunca resultaba necesario actuar el contenido de la afección para exigir el pago de liquidaciones complementarias.
Pero la crisis ha disparado las ejecuciones tributarias, y la afección fiscal y su nota registral empiezan a preocupar…y a generar dudas: ¿Constituye la nota de afección una suerte de hipoteca legal, cuya ejecución provoque la cancelación de todas las cargas posteriores?, ¿Debe entenderse por el contrario que la nota de afección sólo excluye la protección derivada de la fe pública pero que no produce efectos de prioridad? ¿Qué pasa si lo que ha quedado afecto es un derecho real menor? ¿Por qué la nota marginal de afección tiene un plazo de cinco años de duración si la prescripción de la acción tributaria son cuatro años? ¿Transcurrido el plazo de duración de la nota de afección, puede todavía derivarse la acción tributaria y exigir responsabilidad tributaria de los adquirentes posteriores?
Un nivel todavía mayor de indeterminación presenta la regulación de la afección de bienes que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 31.b.4 de la Ley General de Subvenciones, tiene por objeto garantizar el reintegro de los importes entregados en concepto de subvención, para el caso de que no se destinen al fin para el que se entregaron. La parquedad regulatoria e indefinición de los efectos de tal garantía, ha llevado a la Dirección General de los Registros y del Notariado, en una resolución de 2009, a entender que la afección legal no puede ser considerada como un derecho real de garantía, y que para que éste surja es preciso que se determinen de forma expresa las características de la garantía constituida y los efectos que haya de producir. Entre tanto, empiezan ya a producirse expedientes de revocación de subvenciones en los que no sabemos bien que efectos deberá producir la llamada "afección".
Otra "afección" que plantea no pocos problemas, es la afección real de las fincas de resultado de una reparcelación al pago de los gastos de urbanización, prevista en el artículo 16.2 de la Ley de Suelo. De nuevo, las vacas flacas han traído falta de financiación y, con ello, la imposibilidad de ejecutar obras de urbanización y edificación o, en otros casos, la imposibilidad, una vez terminada la edificación, de proceder a su venta. Tal situación impide generar la riqueza necesaria para pagar las obras ya realizadas y genera la posibilidad de que se exija el abono de las cuotas por vía de apremio. Y es en tal momento, cuando la regulación de la afección real genera dudas de escasa relevancia antes, y de gran relevancia ahora: ¿Provoca la afección la transmisión de la condición de deudor a los sucesivos adquirentes de las fincas? ¿Qué pasa si transcurre el plazo de caducidad de la afección (siete años), y todavía no se han terminado las obras de urbanización? ¿Qué calificación crediticia merece el crédito al cobro de cuotas por gastos de urbanización en caso de que el propietario de la finca de resultado sea declarado en concurso?
No es este el lugar para intentar dar contestación a todas las cuestiones planteadas y muchas otras que se plantean en cuanto se pretende ejercitar las variopintas garantías que diversas leyes regulan bajo el nombre genérico de "afección de bienes". Valgan estas líneas, al menos, para poner de manifiesto la necesidad de "aggiornar" la regulación legal de ciertas herramientas de las que sólo nos acordamos como lo hacemos de Santa Bárbara: cuando truena.
