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12/07/2024. 22:45:46

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La vivienda habitual en el concurso consecutivo

La vivienda constituye una necesidad vital y familiar que está dotada de protección y la tramitación de un expediente de segunda oportunidad no significa la liquidación de todo el patrimonio, salvaguardando lo necesario y vital como el salario inembargable o los planes de pensiones y en gran medida la vivienda.

Cuando una persona inicia un procedimiento concursal dirigido a la cancelación de sus deudas puede tener una casa en propiedad que, si cumple los requisitos establecidos por la jurisprudencia podrá conservarla y no entregarla para el pago de sus deudas.

I.- Para poder establecer de antemano la viabilidad de conservar la vivienda lo primero que tenemos que comprobar es que las cuotas hipotecarias estén al corriente de pago por cuanto esa vivienda responde de la deuda hipotecaria.

  • El primer requisito es que la hipoteca esté al corriente de pago.
  • El segundo es que el valor de la carga hipotecaria que queda por pagar se superior al valor de mercado de la vivienda.

En este sentido, el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Valencia, dictó Auto de liquidación sobre una persona autónoma, dejando fuera de los bienes del activo la vivienda habitualde éste, sobrepasando con ello los requisitos establecidos por la normativa para la protección de situaciones de especial necesidad. El Juzgado se basa en la verdadera finalidad de la Ley que es permitir al deudor reponerse de la situación de impagos, lo cual resulta impracticable si es desahuciado y sin un lugar donde vivir. Además recuerda dicho Auto, el derecho que otorga la constitución a una vivienda digna y adecuada.

*Dentro de esta posibilidad de estar al corriente de pago nos podemos encontrar que el concursado es titular de un porcentaje de la vivienda, no de la totalidad y que el otro propietario no esté en situación de insolvencia.

En este caso y siguiendo el recientísimo criterio establecido por la AP de Barcelona en Auto de fecha 2/11/20 deberemos liquidar la mitad del inmueble con mantenimiento integro del gravamen por cuanto la hipoteca no es divisible.

En la práctica esta opción deviene prácticamente imposible porque el comprador deberá abonar la totalidad de la hipoteca y solo acceder a un porcentaje de la vivienda que además estará ocupada por el propietario que no está en situación de insolvencia.

La liquidación concursal esta sometida a la aprobación de un plan de liquidación en el que se establecen unos tiempos y para la venta de inmuebles el procedimiento utilizado es o la venta directa o la venta a través de subasta judicial o extrajudicial además de la dación en pago pero; si llegado el plazo de finalización de las operaciones de liquidación no se ha obtenido oferta alguna, el deudor podrá conservar la titularidad de su porcentaje de la vivienda, abonando las cuotas hipotecarias como venia haciendo hasta ahora, sin que ello impida la conclusión del concurso y la obtención del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho.

            *Cuando el deudor sea propietario del 100% de la vivienda y constituya su vivienda habitual

el deudor puede continuar pagando con cargo a la masa el recibo de la hipoteca y  el crédito no estaría propiamente vencido.

Esta cuestión ya ha sido abordada por la misma Audiencia Provincial en el Auto de 16 de octubre de 2018 y en la Sentencia de 29 de marzo de 2019 permitiendo no liquidar la vivienda. En este caso y si el valor de la garantía excede del valor de venta de la vivienda, el juez podrá autorizar , previo traslado al titular del crédito y a los demás acreedores personados que el bien no salga a subasta y que los deudores conserven su vivienda.

II.-Cuando nos encontramos con supuestos en que las cuotas hipotecarias se han impagado, la vivienda deberá liquidarse y con su liquidación se cancelará toda la deuda hipotecaria. En el caso de que con la liquidación no se cubriera el importe total de la deuda hipotecaria, el resto será reconocido en el concurso con la calificación correspondiente y también será cancelado.

En este escenario, los bienes cuya subasta haya sido declarada desierta se entregaran al concursado que conservará su propiedad como bienes carentes de valor de mercado sin que ello impida la conclusi6n del concurso (articulo 424 TRLC).

Cuando se proceda a la venta deberán respetarse en todo caso los criterios establecidos por la APB, Sección 15º, Auto 48/2017 de 2 de marzo de 2017 ; estableciendo un valor mínimo para dotar de seguridad jurídica a la venta:  en este caso un valor de enajenación igual o superior al 70% del valor de realización durante  el primer mes o superior al 50% del valor en el segundo mes, previo traslado de la oferta al acreedor con privilegio especial  y  al resto de acreedores con el fin de que puedan igualar o mejora la referida oferta.

Asimismo cabe incluir la posibilidad del deudor de solicitar un alquiler social cuando deba entregar su vivienda y se encuentre incluido en el marco del RD-Ley 6/2012, modificado posteriormente por la Ley 2/2013 y el Real Decreto-Ley 5/2017 creadas con la finalidad de ayudar a las familias que se encuentren en dificultades económicas para el pago de la hipoteca de su vivienda.

 

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