Compradores Incautos de Viviendas Nuevas, de José Ignacio Macías (JM Bosch Editor, 2010) es un pequeño manual de fácil lectura que tiene como destinatarios a aquellas personas que sufren el que quizá sea el peor descalabro financiero que puede acontecer en una economía familiar. Nos referimos al fracaso de la promoción inmobiliaria en la que se invirtieron una sustancial parte de los ahorros domésticos.
Esta dramática situación exigía un exhaustivo estudio de los mecanismos que el Derecho puede ofrecer a estas personas para recuperar el dinero perdido. Para ello, no bastaba con hacer un análisis somero de la normativa vigente. Era necesario ahondar en las razones por las que puede haberse producido el fracaso para determinar qué mecanismos son los más eficientes para obtener lo que en realidad se busca: no simplemente ganar un pleito sino llegar a cobrar.
Por ello, tras una descripción del modelo empresarial de la promoción inmobiliaria y de las particularidades de la venta de viviendas sobre plano, se abordan una por una las situaciones de fracaso más frecuentes y las soluciones más accesibles.
En concreto, se analizan las siguientes:
- Supuestos de obras no comenzadas o abandonadas: Ejecución de las garantías previstas en la Ley 57/68, o en defecto de las mismas, responsabilidad de las entidades bancarias por su no emisión.
- Retrasos muy cualificados en la entrega de las viviendas: Distinción entre los casos de incumplimiento total o parcial del contrato. Resolución o indemnización por el retraso. Maneras de hacer efectiva esta última.
- Imposibilidad de obtener una hipoteca por cambio en las circunstancias personales: Aplicabilidad de la excepción de fuerza mayor en el cumplimiento de las obligaciones.
- Falta de servicios o amenidades prometidas: Valor contractual de la publicidad y mecanismos resarcitorios en caso de incumplimiento.
- Defectos constructivos: Formas de hacer efectivas las garantías decenales y recursos accesibles cuando éstas no existen.
- Falta de suministros esenciales: Distinción entre los casos en que ello es responsabilidad de la Administración o del Promotor, y acciones que cabe adoptar.
Dada la naturaleza de la obra, ninguno de estos aspectos se trata con la profundidad que sería posible. A pesar de ello, la obra puede ser de interés para letrados especialistas en el campo del derecho procesal inmobiliario, ya que explora vías novedosas que pueden aportar soluciones donde antes parecía imposible.
