En la práctica, el cedente del solar apto para edificar habrá de ser sumamente cauto no sólo en quedar arropado con todas aquellas garantías que le resulten provechosas en caso de que el cesionario-constructor no cumpla su prestación sino que deberá sopesar cuál es el status jurídico en el que va a quedar posicionado en el contrato a suscribir ya que no debemos olvidar que "los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son", pudiendo derivarse responsabilidades nada desdeñables. Así, con la perspectiva de que cada contrato se corresponde con una realidad jurídica diferente, el cedente debe valorar qué beneficios y riesgos le reporta cada modalidad contractual de aportación de solar y, especialmente, si transmite o se reserva la propiedad del mismo.
De lo que no cabe duda es de la versatilidad que nos ofrece el contrato de aportación como herramienta sumamente dúctil en su aplicación práctica al caso concreto, ayudando a todo ello su cualidad de contrato atípico. En este sentido, gozamos de un largo recorrido a la hora de diseñar el contrato ad hoc que satisfaga los intereses de ambas partes, confluyendo en el común del mayor beneficio económico al menor coste posible. Así, siendo absolutamente lícita la causa del contrato tanto para cedente como para cesionario, observamos que, normalmente, el primero es propietario de un solar pero carece de los medios técnicos y económicos necesarios para llevar a cabo la edificación en su terreno; en cambio, el segundo, profesional del sector inmobiliario, en continua búsqueda del bien finito que es el suelo apto para construir, cuyo precio ha aumentado desmesuradamente en los últimos años, encuentra en la aportación de solar una solución inmejorable para desarrollar su objeto social, de tal manera que no tendrá que efectuar una ingente inversión en la adquisición del suelo antes de comenzar la construcción, extremo que debería revertir más en los consumidores finales de lo que en la triste realidad puede palparse, por evitarse la inmovilización de su capital hasta verse reintegrado con las posteriores ventas.
La cuestión nuclear de estas líneas es reflexionar sobre si se debe considerar al cedente del solar como promotor inmobiliario, cuestión nada baladí por los efectos de la responsabilidad que puede derivarse del proceso constructivo, habida cuenta que puede verse afectado por la responsabilidad solidaria y cuasi-objetiva que para el promotor dictamina "en todo caso" el artículo 17.3 de la L.O.E.
Antes de la entrada en vigor del referido texto legal, la construcción jurisprudencial creada en torno al artículo 1591 del Código Civil procedió a extender el ámbito subjetivo de responsabilidad ya que el tenor literal de la norma únicamente incluye al contratista y al arquitecto, admitiéndose la imputación también del promotor inmobiliario, bien como mero vendedor (promotor-vendedor) o bien cuando actúa también como constructor aun adquiriendo la edificación en estructura. Incluso, en ocasiones, el Tribunal Supremo ha incluido al promotor-rehabilitador. Las raíces y justificación de la inclusión del promotor como responsable solidario las hallamos en las primeras demandas por vicios ruinógenos interpuestas por adquirentes de viviendas contra los promotores, tratando éstos de eludir la imputación en base a que ellos también eran propietarios de la edificación, debiendo considerárseles como simples vendedores, de tal forma que, las responsabilidades achacables a ellos se centraban en la responsabilidad por vicios ocultos, con un plazo de ejercicio sumamente perentorio: seis meses. Desde luego, esta alegación difícilmente entronca con la perdurabilidad que se exige a un edificio. En este marco, las únicas excepciones que la jurisprudencia reconoció fueron la de aquellos que gestionan la edificación sin ánimo de lucro, esto es, las cooperativas de viviendas y al cedente de un solar a cambio de edificación futura, excepto que la adjudicación consistiera en una cuota indivisa de la construcción, entendiéndose en este supuesto que se lucraba con las ventas.
En la actualidad, el artículo 9.1. de la L.O.E. nos define la figura del promotor como cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título. Además, hay que tener en cuenta que, tras la declaración de nulidad de los tres primeros párrafos del artículo 13 del Reglamento Hipotecario -en la redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre- por la STS (Sala 3ª), de 31 de enero de 2001, queda vetado el acceso de los derechos del cedente al Registro de la Propiedad, a excepción de que quede constituida una comunidad sobre el solar, supuesto en el que sí sería inscribible, siempre y cuando en la escritura de permuta se haga constar la transmisión actual, entendiéndose que ha existido traditio instrumental ex artículo 1462.2 del Código Civil. En otro caso, lo único que tendrá el cedente es un mero derecho de crédito, aunque quede garantizado con una condición resolutoria o cualquier otra garantía real (RDGRN de 7 de mayo de 2009).
Teniendo en cuenta lo anterior ¿se puede considerar al cedente del solar como promotor? Aunque no es una cuestión pacífica, particularmente me inclino por imputar responsabilidad al cedente en todos aquellos supuestos en que se reserve la propiedad del solar mientras se efectúa la construcción (en cualquiera de sus múltiples variedades) y cuando la escritura de cesión de solar haya tenido acceso al Registro de la Propiedad, pues de esta forma quedan delimitadas perfectamente las piezas de obra que se adjudicará, pudiendo incluso transmitir las mismas en construcción a terceros adquirentes. También podría considerarse que el cedente en esos casos se convierte en un autopromotor, figura a la que se le anudan las responsabilidades previstas en la L.OE. (a excepción de la exigencia del seguro decenal mientras no haya transmisión). Además, considero que debemos acudir a la interpretación sociológica del artículo 3.1 del Código Civil ya que, en un alto porcentaje, los cedentes son profesionales también del sector de la construcción, toman decisiones sobre elementos esenciales del proceso edificatorio y no pueden quedar desvinculados por completo de la responsabilidad que como promotor inmobiliario se les pueda exigir.
