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26/09/2022. 01:38:31

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La aplicación de la expropiación forzosa en la rehabilitación de inmuebles

abogado y Técnico Urbanista

El presente artículo analiza la aplicación de la expropiación forzosa en la actividad de rehabilitación de inmuebles, en su doble vertiente de medida de intervención administrativa sobre el propietario y de instrumento al servicio de los proyectos de rehabilitación.

La aplicación de la expropiación forzosa en la rehabilitación de inmuebles

El próximo mes de diciembre se cumplirá un año de la aprobación por el Parlamento de Cataluña de la nueva Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda ("LV"). Como veremos, la LV recurre de forma transversal al instituto expropiatorio, tanto para intervenir sobre los propietarios de viviendas como para facilitar la ejecución de los proyectos de rehabilitación de inmuebles residenciales.

En primer lugar, la LV establece en su artículo 40 la posibilidad de expropiar la propiedad de las viviendas por incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación si dicho incumplimiento supone un riesgo para la seguridad de las personas. En cualquier caso, la potestad expropiatoria se define como una medida subsidiaria, por lo que antes de recurrir a esta vía deben ofrecerse a los propietarios las ayudas públicas suficientes para hacer frente al coste del deber de rehabilitación de su vivienda.

Por otra parte, cabe plantearse qué incidencia tiene la expropiación de viviendas desocupadas en los proyectos de rehabilitación residencial.  Recordemos que uno de los emblemas de la nueva ley -y, a la vez, uno de sus aspectos más controvertidos- es la posibilidad de que la Administración pueda expropiar, por un plazo máximo de cinco años, el usufructo de las viviendas desocupadas para poderlas ceder en arrendamiento a terceros.

Esta medida vino precedida de un intenso debate jurídico y político, avivado por la disconformidad del informe del Consejo Consultivo de la Generalidad de Cataluña, cuyas prescripciones sobre este particular fueron obviadas en la aprobación del texto legal. La contestación social fue también destacable, especialmente entre los particulares que, al calor de la pretérita bonanza inmobiliaria, habían invertido en pisos que mantenían desocupados a la espera de futuras plusvalías.

El artículo 3.d) de la ley define como "vivienda vacía" aquella que permanece desocupada permanentemente, sin causa justificada por un plazo superior a dos años. A renglón seguido, el legislador catalán destaca qué supuestos justifican la desocupación de las viviendas. Como motivos lícitos para que una vivienda no esté ocupada se contemplan tanto razones subjetivas (el traslado por razones laborales o el cambio de domicilio por una situación de dependencia) como objetivas (el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y la litigiosidad sobre el dominio).

Sin embargo, la pendencia de un proyecto de rehabilitación de las viviendas no constituye según la LV un supuesto justificado de desocupación. No nos referimos a las viviendas que no cumplan las condiciones mínimas de habitabilidad, cuya ocupación está vetada por la propia ley, sino a aquellas de las que, en los proyectos de rehabilitación inmobiliaria, el promotor no dispone de forma inmediata: mientras se negocia la adquisición de la totalidad del edificio, el promotor suele tener en su haber viviendas vacías.

Así las cosas, en estricta aplicación de la ley, el promotor de la rehabilitación dispone de un plazo máximo de 2 años, a contar desde la adquisición de la primera vivienda vacía, para hacerse con todo el edificio. Pasado este tiempo, si no ocupa las viviendas o no inicia parcialmente la rehabilitación, se expone a la expropiación. Sin duda, los procesos de adquisición de inmuebles son complejos y de larga duración, por lo que resulta difícil deslindar normativamente la existencia de una verdadera voluntad de rehabilitación. En cualquier caso, dado que el procedimiento expropiatorio parte de un previo expediente contradictorio, será en ese trámite de audiencia donde la Administración deberá ponderar si existe o no incumplimiento.

La expropiación forzosa no sólo constituye una sanción ante la mala praxis del promotor de la rehabilitación, también constituye un instrumento para que se puedan llevar a cabo las tareas de reforma de las viviendas. Así, el artículo 32 de la LV permite recurrir a la expropiación o a la ocupación temporal de elementos privativos o comunes de uso privativo para que se puedan acometer las tareas de rehabilitación en edificios bajo el régimen de propiedad horizontal. Se trata, en definitiva, de una medida para evitar situaciones de bloqueo en la comunidad de propietarios ante la necesidad de emprender una obra rehabilitadora.

Ahora bien, lo redactado en la LV puede entrar en conflicto con el artículo 109 de la Ley de Expropiación Forzosa, en el que se prohíbe expresamente la ocupación temporal de viviendas. Precisamente para evitar esta discrepancia, la Subcomisión de Seguimiento Normativo, Prevención y Solución de Conflictos de la Comisión Bilateral Generalitat-Estado, en su reciente Resolución IRP/3039/2008, de 9 de octubre, ha recogido el compromiso del Gobierno de la Generalitat de modificar la redacción del artículo 32. De este modo, se suprimirá la posibilidad de ocupar temporalmente las viviendas para realizar obras de rehabilitación de inmuebles.

En conclusión, el uso razonable de la figura expropiatoria por parte de la Administración será clave para garantizar un correcto desarrollo de la actividad de promoción de inmuebles rehabilitados y, en definitiva, para lograr los objetivos de renovación urbana y de mejora de las condiciones del parque inmobiliario.

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