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La Ley de Crédito Inmobiliario regula condiciones más difíciles para desahuciar y abarata las cancelaciones anticipadas

6 de Noviembre de 2017

El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario ya ha emprendido su viaje a las Cortes Generales para su aprobación definitiva (donde cuenta con un amplio respaldo parlamentario), al haber recibido el pasado viernes la del Consejo de Ministros. Entre otras muchas novedades, la norma establece condiciones más difíciles para que las entidades financieras puedan desahuciar y abarata las comisiones de amortización anticipada de los préstamos a tipo variable.

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El Ejecutivo cumple así con la transposición de la Directiva 2014/17/UE sobre Contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, si bien matiza que "en algunos aspectos va más allá -de la Directiva- con el objetivo de reforzar la seguridad jurídica y el equilibrio contractual entre prestamista y prestatario".

A partir de ahora  tendrán que producirse nueve impagos o una cuantía morosa que alcance el 2% del capital del crédito durante la primera mitad de vida del préstamo. Hasta la fecha bastaba con tres impagos. El impago podrá ascender a doce cuotas en la segunda mitad del préstamo o el 4% de la cantidad prestada, lo que no obstante es un 1% menos que lo estipulado en los primeros borradores de la Ley.

Novedades generales en las comisiones...

En cuanto a las comisiones, recoge importantes novedades tanto en las de amortización anticipada de los préstamos a tipo variable como en las de conversión de tipo variable a fijo. Las primeras (cancelación anticipada) se abaratan  hasta anularse a partir de cinco años. Los nuevos porcentajes se aplican a las hipotecas firmadas con posterioridad a la entrada en vigor la nueva Ley, mientras que las relativas a la conversión de variables a fijos afectan a los contratos hipotecarios vivos. Dicha conversión no pagará comisión a partir del tercer año y se rebajarán los gastos de aranceles y notaría.

... y en detalle:

Entrando en el detalle de las comisiones, la de cancelación para los préstamos a tipo variable será cero a partir del quinto o del tercer año de vigencia del contrato, en función de lo que se hubiera pactado: en el primer caso (cinco años), el límite será del 0,25% del capital desembolsado anticipadamente; en el segundo (tres años) será del 0,50%. En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si esta se produce dentro de los cinco primeros años de vida del contrato, o del 0,25% si se produce en un momento posterior.

En el caso de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que el Proyecto de Ley establece serán del 4% de la cantidad anticipada si esta se efectúa en los diez primeros años y del 3% si es con posterioridad. En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo.

Incentivos para la conversión a tipo fijo

Los incentivos para la conversión a tipos de interés fijos en los préstamos inmobiliarios son superiores a los de las comisiones de cancelación. La comisión máxima será del 0,25% del capital pendiente de amortizar si la novación o subrogación del préstamo se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato y de cero si se produce con posterioridad. Además, se rebajan los aranceles de notarios y registradores que se corresponderían con los vigentes para un documento sin cuantía (unos treinta euros) y una inscripción mínima (unos veinticuatro euros).

 Otras novedades que ofrece el Proyecto de Ley

  • Posibilidad de que los prestatarios consumidores puedancambiar su hipoteca en una divisa extranjera a la moneda nacional, un derecho que según el Ministerio no se reconocía antes.
  • Prohíbe la venta de productos vinculados a la hipoteca (aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca), a menos que los autorice expresamente el Banco de España mediante una circular porque favorezca al consumidor. Los bancos deberán plantear al consumidor ofertas alternativas, es decir, con o sin productos asociados. En estas ventas combinadas, la entidad financiera informará de los distintos presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria.
  • Transparencia. En la fase precontractual, el prestamista deberá entregar al cliente, con una antelación mínima de siete días respecto de la firma del contrato, documentación detallada sobre oferta vinculante para la entidad, sobre la existencia de cláusulas potencialmente sensibles, escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y seguros asociados. Durante esos siete días previos a la firma del contrato, el notario asesorará de forma gratuita y verificará mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar. Esta es una condición necesaria para que el notario autorice la escritura.

Tabla comparativa con respecto a la situación actual

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