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25 de Febrero de 2016

El Decreto andaluz de viviendas turísticas deja fuera al medio rural y a los ‘conjuntos’

Desde que la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2013 excluyera de su ámbito normativo la regulación de los alojamientos turísticos, siempre que no sean regulados por una normativa sectorial, son ya varias las comunidades autónomas que –cada una a su manera– han regulado el alquiler de las viviendas turísticas vacacionales.

María Victoria Pereña,
Socia Directora en Legal Travel


Andalucía ha sido la ultima en unirse a la encomienda legislativa a través de su Decreto 28/2016, de las viviendas con fines turísticos, aprobado el pasado 2 de febrero. En su artículo 3, define la vivienda turística como aquella ubicada en un inmueble situado en suelo de uso residencial, donde se ofrezca de forma habitual y mediante precio el servicio de alojamiento, y que sea comercializado o promocionado en canales de oferta turística, como las agencias de viaje, las empresas que median u organizan servicios turísticos y los canales en los que se incluye la posibilidad de reserva del alojamiento.

Bajo este concepto y por disposición expresa en su artículo 1.2, deja fuera a "las viviendas situadas en el medio rural que se destinen a alojamiento turístico" y a "los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, siéndoles de aplicación el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos".

¿Por qué el decreto excluye a las casas rurales y viviendas turísticas de alojamiento rural? El texto normativo apunta que estos conceptos tienen ya su propia regulación (Ley 13/2011, de 23 de diciembre y Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo). Sin embargo, el decreto 20/2002 no es tan completo, aclaratorio y exhaustivo como el decreto 28/2016 y, en ambos, se establecen plazos y requisitos diferentes para conceptos equivalentes tanto en el medio rural como en el urbano. En cualquiera de los ámbitos, estamos ante viviendas que prestan, al menos, el servicio de alojamiento y se promocionan como tal a través de los mismos canales, con lo que, mediante un desarrollo normativo independiente, se pierde una oportunidad de homogenizar una legislación laxa, dispersa y confusa.

Como adelantaba, otra exclusión de la normativa afecta a los propietarios y gestores que exploten más de tres viviendas en un radio de un kilómetro. En estos casos, serán considerados ‘conjuntos' y por tanto, regulados por la Ley de Apartamentos Turísticos. Bajo esta ley dejan de ser viviendas alquiladas con fines turísticos para convertirse en establecimientos turísticos que requerirán de una licencia de apertura para ejercer la actividad, además de cumplir una serie de requisitos y medidas en cada una de las estancias del inmueble y por supuesto, las obligaciones fiscales son esencialmente diferentes.

A propósito de la licencia de apertura, todo apunta a que en algunos casos sería imposible su obtención. A pesar de que el Decreto 28/2016 permite que estos ‘conjuntos' puedan establecerse sobre suelos calificados como de uso turístico/terciario, advierte que sobre los mismos no está permitido el uso residencial; además, las propias normativas municipales en sus planes urbanísticos no contemplan la posibilidad de este tipo de ‘conjuntos'. Por tanto, no solo los ayuntamientos no darán la licencia de apertura necesaria para el inicio de la actividad sino que, en los casos en los que se coexista con viviendas residenciales, no será posible siquiera cambiar la calificación de uso del suelo. Así, estos nuevos ‘conjuntos' se quedarían en el absoluto limbo legal dada su imposibilidad de cumplir con la normativa.

Desde Legal Travel, resaltando estos "columpios" legislativos, no queremos más que poner de manifiesto, una vez más, que el empache legislativo disperso, reduce las garantías del Estado de Derecho y genera confusión entre los inversores en la industria turística. Si bien, aplaudimos las medidas que reduzcan las problemáticas de competencia desleal y que hagan florecer la economía sumergida, precisamente por el protagonismo que merece el Turismo en la economía nacional, consideramos fundamental una homogenización de las normas que regulan cada tipo de alojamiento y servicio, no solo unificando las normas de alquiler de la vivienda de uso turístico y la vivienda turística de alojamiento rural (cuyos conceptos son objetivamente lo mismo), sino escuchando a todos los operadores del sector y valorando la viabilidad de cumplimiento de la Ley por todos ellos, antes de la aprobación de cualquier norma.


María Victoria Pereña,
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