La necesidad de realizar determinadas comprobaciones al momento de adquirir una vivienda es algo evidente para confirmar la titularidad registral de quien nos pretende transmitir dicho inmueble, o para descartar supuestos como la aparición de una carga imprevista, una servidumbre no indicada por el vendedor, u otras circunstancias semejantes. Pero la realidad es que la precaución puede y debe extenderse a otros extremos que aconsejan contar con una valoración jurídica antes de dar el paso e invertir todos nuestros ahorros presentes y futuros -como muchas veces es el caso- en la adquisición de una vivienda que quizá tenga algunos problemas.
Uno de esos casos problemáticos recientemente tratados en nuestro despacho ha sido el siguiente:
Una señora, viuda, vende un piso inscrito en el Registro de la Propiedad como 100% de su titularidad, es decir, 100% privativo. Anteriormente constaba como bien ganancial, hasta que, en vida de su difunto exmarido, éste, haciendo uso de lo preceptuado en el art. 1.324 del Código Civil, suscribió una escritura de “confesión”, ante notario, reconociendo que el bien era íntegramente de su esposa, lo cual fue también así inscrito.
Pasado el tiempo, dicha señora, sin encomendarse a nadie, decidió vender el piso que, lógicamente, considera todo suyo, sin más, y así constaba registralmente.
El comprador, sin mayor asesoramiento tampoco, obtuvo una nota simple del Registro de la Propiedad antes de efectuar la compraventa, en la cual, efectivamente, se señalaba que el piso era propiedad al 100% de la señora vendedora, con carácter privativo y, además, que el piso estaba libre de cargas. Así pues, en principio, todo estupendo. El comprador se dirigió a un conocido banco y, tras los trámites financieros pertinentes y el estudio de la operación, obtuvo un préstamo con garantía hipotecaria sobre el referido inmueble. A continuación, ante notario, se produjeron dos escrituras públicas, una de compraventa, por la que se transmite la propiedad y la posesión del inmueble, con entrega del precio a la vendedora, y otra de préstamo hipotecario.
Sin embargo, el señor registrador de la propiedad, motivadamente, se negó a inscribir la escritura de compraventa y la escritura de préstamo hipotecario. ¿Por qué?, se preguntarán.
Pues la respuesta está en que, aunque el ya citado art. 1.324 permite hacer uso de la confesión para probar entre los cónyuges que determinados bienes son propios de uno de ellos, dicha confesión no puede perjudicar a los herederos forzosos del confesante y aquí es donde salta el chispazo. El registrador, para inscribir, exigía que se le acreditase, o bien que el esposo que efectuó la confesión en su día actualmente estaba vivo (pero el esposo estaba ya fallecido) o bien que no tenía heredero forzoso, lo cual no era posible porque dicho señor tenía un hijo, que era su heredero, y que, dicho sea de paso, resultó estar enemistado y en desacuerdo con la señora vendedora, su madre…
Si la compraventa del piso se hubiera producido en vida del esposo no hubiera habido ningún problema y las inscripciones se hubieran realizado, pero lamentablemente no era el caso, porque el esposo estaba fallecido y existía un heredero forzoso que no podía resultar perjudicado con aquella confesión que no hacía sino excluir el inmueble de la herencia de su padre. Así las cosas, teníamos un comprador que no podía inscribir su titularidad sobre el inmueble y a un banco que tampoco podía inscribir la carga que constituye el nuevo préstamo hipotecario. Faltaba un requisito por un derecho existente anterior a la compraventa.
Por si lo anterior no fuera suficiente, el comprador, tras firmar la compraventa y obtener la posesión de la vivienda, comenzó a realizar reformas en ella (aunque estuviera pendiente de que la gestoría del banco realizara la inscripción a su nombre en el Registro de la Propiedad, algo que, como ya hemos dicho, resultó imposible), por lo que realizó aún mayores desembolsos en una casa que, después supo, no podía inscribir a su nombre o incluso que, quizá, tendría que devolver en el futuro si se retrotraía o anulaba la compraventa.
El problema es serio, para todas las partes, y de difícil solución, con una demanda en puertas, por evicción, nulidad de la venta por vicio en el consentimiento, reclamación del heredero y otras cuestiones legales, puesto que la vendedora traspasó algo que no era suyo, en su totalidad, (o, mejor dicho, que aun siendo suyo, no contaba con la plena capacidad para disponer o trasmitir, de forma semejante a como un menor de edad puede ser titular de un inmueble, pero no cuenta con la capacidad legal para su venta sin la autorización del tutor correspondiente).
Ante esto, quizás alguien se pregunte ¿y el notario, no se dio cuenta del lío? Pues hay que decir que no necesariamente. El notario es un funcionario público que da fe, nada más, no es un abogado que vele por los intereses de las partes y, salvo una circunstancia ilegal a todas luces, se va a limitar a recoger en la escritura las manifestaciones de las partes dando fe de ellas.
Y en algunas ocasiones el notario participa o acrecienta determinadas “confusiones”. Por ejemplo, en aquellos casos, no tan infrecuentes, en los que uno de los cónyuges de un matrimonio adquiere un inmueble con dinero privativo, pero en la notaría solo se pregunta al adquirente si está casado y se hace constar en la cláusula de estilo del notario, que la persona compra para su sociedad de gananciales, sin necesidad de que esté presente su cónyuge y el propio interviniente no le da la mayor importancia (máxime si el matrimonio está sano, amorosamente hablando).
El comprador no es consciente de que la realidad no es la que queda reflejada en la escritura pública de compraventa, pues al estar comprando con dinero privativo, no debería indicarse que adquiere el bien para su sociedad de gananciales, por una suposición no contrastada puesta en una cláusula genérica.
El problema acaece cuando, tiempo después, el matrimonio hace aguas y llega la temida liquidación de los gananciales. El criterio jurisprudencial, (entre otras, sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2000), es que la presunción de ganancialidad del art. 1.361 del Código Civil puede ser destruida con prueba en contrario, si se acredita que el dinero con el que se compró el bien era privativo, pero lo cierto es que probar aquello no siempre es sencillo (especialmente si el tiempo transcurrido es grande) y el problema ya está servido.
Así pues, una humilde recomendación, que puede tener algo de publicitaria, pero mucho de cierta: Si le duele la tripa y el dolor persiste, acuda al médico; si el coche no frena bien, acuda al mecánico; si quiere construir una casita, por simple que sea, acuda al arquitecto; y si tiene entre manos un negocio jurídico o un contrato relevante (como sin duda es la adquisición de una vivienda), acuda al abogado, hágame caso, le va a salir mucho más barato que equivocarse.
