Con carácter general, pueden definirse las servidumbres como un gravamen real sobre una finca o parte de ella por razón de una persona determinada (servidumbres personales) o de la situación geográfica de otra finca para cuyo beneficio se constituyen (servidumbres prediales).
Nuestro Código civil regula el derecho de servidumbre en el Título VII, concretamente en los artículos 530 a 604, el primero de los cuales contiene el concepto legal de las servidumbres prediales, al establecer que “la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño”, mientras que las personales vienen definidas en el siguiente precepto.
Por todo ello, se configura la servidumbre como un derecho real, un derecho de goce y un derecho sobre cosa ajena, además de considerarse un derecho limitado y limitativo del dominio, lo que determina que deban ser probadas e interpretadas restrictivamente.
Nuestro ordenamiento jurídico regula las diferentes clases de servidumbres, destacando la clasificación entre servidumbres legales y voluntarias, así como entre servidumbres reales o prediales y personales.
En cuanto a la primera clasificación, distingue entre las servidumbres que existen por ministerio de la ley y las que derivan de la voluntad de los propietarios y deben formalizarse expresamente (artículo 536 del CC).
Por lo que se refiere a la segunda, se consideran servidumbres personales aquellas que se establecen a favor de una o varias personas o de una comunidad, pudiendo incluso configurarse a favor de una persona y no de un predio (Resolución de 6 de octubre de 2015).
Nuestro Código Civil regula servidumbres personales típicas y permite otras atípicas como el derecho de palco, de balcón o de caza en finca ajena. Estas pueden ser objeto de transmisión y se extinguen, entre otras causas, por el fallecimiento del titular.
Por otro lado, las servidumbres reales o prediales son aquellas que se constituyen en provecho de una finca, pudiendo establecerse por ley, prescripción o voluntad de los propietarios mediante título.
Son estas últimas las que presentan especial relación con el Registro de la Propiedad. El artículo 13 de la Ley Hipotecaria establece que “los derechos reales limitativos (…) deberán constar en la inscripción (…) para que surtan efectos frente a terceros”.
Ha sido la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública la que ha concretado los requisitos para su inscripción. En particular, conforme al principio de especialidad registral, la servidumbre debe expresar su extensión, límites y características configuradoras.
Asimismo, se considera necesario que ambas fincas (predio dominante y predio sirviente) estén inscritas, garantizando así la adecuada identificación del derecho y de los sujetos afectados.
Finalmente, aunque no es obligatorio, se considera conveniente la georreferenciación de la porción afectada, con el fin de reforzar el principio de especialidad registral.
