La inscripción de una compraventa en el Registro de la Propiedad no tiene, con carácter general, naturaleza constitutiva en nuestro Derecho. La adquisición del dominio puede producirse mediante el correspondiente título y modo, sin necesidad de inscripción. Sin embargo, esta afirmación no debe llevar a minimizar la trascendencia de la publicidad registral. La doble venta de inmuebles, regulada en el artículo 1473 del Código Civil, constituye uno de los supuestos en los que la inscripción puede resultar determinante para resolver un conflicto entre adquirentes.
El artículo 1473 del Código Civil establece que, cuando una misma cosa haya sido vendida a diferentes compradores, tratándose de un inmueble, «la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro». Esta regla debe interpretarse conjuntamente con los principios hipotecarios y, especialmente, con los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha precisado que el artículo 1473 no establece una regla automática según la cual quien primero inscribe resulta siempre vencedor. Es necesario que el adquirente que pretende beneficiarse de la protección registral haya actuado de buena fe. Así lo declaró, entre otras, la STS 759/2009, de 13 de noviembre, y posteriormente la STS 73/2011, de 11 de febrero, que vinculó la aplicación del artículo 1473 con los principios generales de buena fe y con la protección dispensada por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, aunque la literalidad del precepto del Código Civil solo hable de la buena fe para la doble venta de muebles.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha asumido esta doctrina jurisprudencial. Así, la Resolución de 14 de marzo de 2022 recuerda que el artículo 1473 del Código Civil puede resultar aplicable incluso cuando el primer comprador hubiera adquirido ya el dominio mediante la tradición, si posteriormente existe una segunda transmisión del mismo inmueble. En estos casos, si el dominio continúa inscrito a nombre del vendedor, la protección del segundo adquirente dependerá de que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
La cuestión de la buena fe resulta, por tanto, esencial. No basta con que el segundo comprador manifieste subjetivamente que desconocía la existencia de una venta anterior. La jurisprudencia ha señalado que la buena fe exige que el adquirente no conozca esa transmisión previa y que no concurra una situación de duda que, atendidas las circunstancias del caso, hubiera debido llevarle a realizar las comprobaciones oportunas. Así lo recoge la Resolución DGSJFP de 7 de septiembre de 2022.
La problemática de la doble venta debe ponerse también en relación con el principio de prioridad registral. El art. 17 LH establece que: “Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.”
Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.”
La doble venta pone así de manifiesto la diferencia entre adquirir el dominio e inscribir la adquisición. La primera compraventa puede ser perfectamente válida y producir la transmisión del dominio entre las partes aunque no haya accedido al Registro. Pero la falta de inscripción deja al adquirente expuesto a que posteriormente aparezca un tercero que, confiando en la titularidad registral del vendedor, adquiera de buena fe y consiga inscribir su derecho.
Puede pensarse en el supuesto de que A venda una finca a B mediante escritura pública, pero B no inscriba su adquisición. Mientras tanto, A continúa apareciendo como titular registral y vuelve a vender la finca a C. Si C desconoce la primera transmisión, adquiere de buena fe y cumple los restantes requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, su inscripción puede determinar que prevalezca su adquisición frente a la de B. La consecuencia no es que la primera compraventa fuera necesariamente inválida, sino que el sistema registral protege al tercero que confió legítimamente en la apariencia registral.
La inscripción cumple, por ello, una función que va mucho más allá de la mera publicidad. El principio de legitimación registral, recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, parte de la presunción de que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento. A ello se une el principio de fe pública registral del artículo 34, que protege, bajo determinados requisitos, al tercero que adquiere a título oneroso y de buena fe de quien aparece en el Registro con facultades para transmitir.
De esta forma, aunque en nuestro sistema la inscripción no sea normalmente necesaria para que la compraventa produzca la transmisión del dominio, sí constituye un instrumento fundamental de seguridad jurídica y protección frente a terceros.
La doble venta constituye precisamente el ejemplo más claro de esta realidad. El primer comprador que no inscribe no pierde necesariamente su condición de propietario, pero asume un riesgo que podría evitar mediante la publicidad registral de su adquisición. Por su parte, el segundo comprador tampoco queda protegido por el mero hecho de inscribir antes: deberá reunir los requisitos de buena fe y demás presupuestos establecidos por la legislación hipotecaria y la jurisprudencia.
En definitiva, la inscripción registral no debe entenderse como una simple formalidad posterior a la compraventa. En el tráfico inmobiliario constituye un auténtico mecanismo preventivo de conflictos, pues permite hacer pública la titularidad, facilita la seguridad de las transacciones y protege al adquirente frente a determinadas situaciones jurídicas no publicitadas.
La doble venta de inmuebles demuestra, en suma, que en Derecho español adquirir e inscribir son actuaciones jurídicamente distintas, pero estrechamente relacionadas. Aunque la inscripción no sea, como regla general, constitutiva de la adquisición, puede resultar decisiva para determinar quién queda protegido frente a terceros. Por ello, la inscripción inmediata de la compraventa constituye una de las principales garantías para preservar la seguridad jurídica del adquirente y evitar que una adquisición válida pueda verse posteriormente comprometida por una transmisión sucesiva.
Como resumen de todo lo anterior, podemos traer a colación la resolución de la DGSJFP de 24 de julio de 2017, que recoge los importantes efectos de la inscripción registral: «Nuestro ordenamiento jurídico no ha concebido el Registro de la Propiedad como un mero instrumento para la publicidad de relaciones jurídicas inmobiliarias plenamente conformadas en el ámbito civil. Muy al contrario, a la inscripción de los derechos reales en el Registro se le han ligado toda una serie de efectos tan intensos que transforman cualitativamente el derecho que se inscribe. Aun manteniendo como norma general el carácter voluntario y declarativo de la inscripción, nuestra legislación ha previsto que el reconocimiento que el Estado hace a través de la inscripción respecto de un derecho real implica que, con independencia de lo que ocurra en el ámbito extrarregistral, dicho derecho inscrito goza de prioridad frente a otros derechos reales que en el futuro pretendan el acceso al Registro (artículo 17 de la Ley Hipotecaria); que, mientras no se declare lo contrario por los Tribunales, se presumirá que el derecho real inscrito existe y pertenece a su titular en la forma establecida por el propio asiento (artículos 1.3.º y 38 de la Ley Hipotecaria); que ningún otro título no inscrito será oponible a la titularidad registral (artículo 32 de la Ley Hipotecaria); o que aquel que adquiera a título oneroso y de buena fe confiando en los pronunciamientos del Registro sea mantenido en su adquisición, aunque después se anule o resuelva el derecho de su otorgante por causas que no constasen en el Registro (artículo 34 de la Ley Hipotecaria)».
