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07/02/2023. 11:52:15

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La SOCIMI, segunda apuesta por el mercado de alquiler

Abogado y Socio-director del departamento de Corporate-Mercantil
Crowe Horwath Legal y Tributario

El Estado Español continúa en la cola de la Unión Europea respecto al ratio de población que reside en una vivienda de alquiler (según los últimos datos de Eurostat, el parque de viviendas en alquiler en España es del 17%, lo que la sitúa en el último lugar de toda la Unión Europea, donde la tasa media es del 30%); y existe la imperiosa necesidad de promover el alquiler en nuestro país como iniciativa para dar salida a un muy amplio parque de vivienda vacía (superior al 20%).

Palabra alquiler

En este intento, fracasó la SOCIMI (Sociedad Cotizada e de Inversión en el Mercado Inmobiliario) en España tras la aprobación de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, como primer intento de incentivar el mercado del alquiler introduciendo el homólogo nacional de los REITs (Real estate Investment Trusts) europeos. Lo cierto fue que, mientras que los REITs están habitualmente exentos de tributación, quedando únicamente gravadas sus rentas en sede de los inversores, las SOCIMIs únicamente contaban con un tipo reducido en el impuesto de Sociedades (del 19%), además de contar con una complejidad jurídica y estructural que hacía poco atractiva esta figura.

En este segundo intento, junto al Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, el legislador finalizó 2012 con la aprobación de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se modifica el régimen aplicable a las SOCIMIs, haciendo mucho más atractiva a dicha forma societaria como vehículo inversor en el mercado del alquiler de viviendas.

El nuevo régimen legal no solo ha equiparado a la SOCIMI con el REIT en cuanto a la total exención de tributación por impuesto de sociedades, sino que además se han rebajado considerablemente los requisitos y exigencias estructurales para poder beneficiarse del régimen fiscal especial aplicable a dichas sociedades.  Entre las modificaciones más destacadas, cabe mencionar que se ha rebajado el requisito referido al número de inmuebles con que debe contar la sociedad a uno (antes se requerían tres), se ha rebajado la exigencia respecto del Capital Social a 5 Millones de euros (la anterior ley establecía un Capital mínimo de 15 Millones), y se suaviza la exigencia de ser una sociedad cotizada al permitirse el acceso de dichas sociedades al MAB (el Mercado Alternativo Bursátil).

El mercado de alquiler de vivienda español ha mantenido bajísimas rentabilidades, puesto que para el inversor inmobiliario, el atractivo no provenía de las rentas o alquileres, sino del incremento constante del valor del inmueble.  En un país con 5 millones de parados, con serias restricciones a la financiación de las familias y con un exorbitado stock de viviendas vacías, no cabe esperar un significativo incremento del precio de los alquileres, por lo que para mejorar la rentabilidad de los alquileres hacía parámetros europeos, únicamente cabe esperar un mayor descenso en el precio de la vivienda.

Para evitar mayores perjuicios de los que ya está teniendo para el Estado Español, y todos los ciudadanos, esta crisis inmobiliaria (el FROB y la SAREB ya han consumido más de 40 mil millones de euros) procede incentivar las inversiones no especulativas y a largo plazo en el mercado de vivienda, con una mejor tributación.

La reciente mejora en la tributación, junto con otras ventajas y menores limitaciones al endeudamiento de estas sociedades, hace mucho más atractiva a la SOCIMI como vehículo inversor, abriendo la puerta a que pequeños y medianos inversores inmobiliarios puedan aprovechar sus importantes ventajas fiscales.

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