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01/10/2022. 13:28:24

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Naturaleza de la Ley de Arrendamientos Urbanos

magistrado. Experto Nacional Español de la Red de Expertos en Derecho de la Unión Europea del CGPJ (División Derecho civil y de consumo)

José Francisco Cobo Sáenz
magistrado. Experto Nacional Español de la Red de Expertos en Derecho de la Unión Europea del CGPJ (División Derecho civil y de consumo)

La Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

El art. 1 de la LAU, se ocupa de determinar el ámbito de aplicación de su normativa, que configura la regulación de los arrendamientos de fincas urbanas, diferenciando por razón de su destino entre los destinados a vivienda (Art. 2), de aquellos que se dedican a un uso distinto de vivienda (Art. 3).

La escasez de viviendas después de la guerra civil y la inoperatividad contrastada de la regulación decimonónica del Código Civil, en materia de arrendamientos urbanos, tributaria por razones institucionales del principio de la autonomía de la voluntad, planteó la acuciante necesidad ya en la primera mitad del pasado siglo XX (Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1946), de establecer una ordenación adecuada y funcional de la materia; que cristalizó en su formato normativo más consolidado y conocido en el Texto Refundido de la LAU del año 1964 (Decreto 4104/1964), que sirvió para contribuir a paliar siquiera lo fuere en parte, el renuente  problema de la vivienda.

En las postrimerías del siglo XX, esa justificación de la normativa específica, no era plenamente operativa. La Constitución de 1978 reconoció como un verdadero "derecho social", el de "disfrute de una vivienda digna y adecuada" (Art. 47); por ello la LAU/94, atiende a un designio normativo diverso al de sus predecesoras. No se percibe en la misma aquel halo de "desconfianza" en la autonomía de la voluntad que rezumaban sus precedentes normativos, y animaba el contenido íntegro de su regulación, aunque no pudo desechar la mentalidad proteccionista. Y tampoco pudo superar el "exceso de casuismo en la redacción de sus preceptos", patente en la legislación precedente.

En cualquier caso la LAU/1994, abrió un nuevo panorama en la regulación jurídica de la relación arrendaticia, cuyas consecuencias son bien patentes en la actualidad.

En la regulación que ya ha cumplido trece años de vigencia, no se desdibujan las notas esenciales con arreglo al Derecho común de la relación jurídica arrendaticia sobre bienes inmuebles, por tanto nos hallamos ante un contrato de cesión del disfrute de un inmueble, por tiempo determinado, precio cierto, sin sometimiento a exigencias constitutivas de forma. A diferencia de la antigua regulación, como se dice, el protagonismo de la autonomía de la voluntad, se coloca en un primer plano.

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