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19/06/2024. 19:11:20

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Aplicación de los coeficientes en el reparto de gastos de la comunidad

Socio fundador de Intercala Asesores

Venimos observando como son muchos los propietarios que tienen cierta confusión a la hora conocer cómo se aplican los coeficientes de cada propiedad en el reparto de los presupuestos de las comunidades.

Comunidad propietarios

Algunos propietarios acuden a la administración de la comunidad con su escritura de propiedad en la que, por ejemplo, aparece que su coeficiente es del 2% y sin embargo comprueban que sobre un presupuesto anual de 100.000 Euros, su cuota anual ha sido superior a 2.000 Euros, lo que les lleva a pensar que se viene cometiendo una ilegalidad.

Estos propietarios deben ser conscientes que conforme al Art. 9.1, apartado e) de la LPH su obligación de pago es la siguiente: "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización/strong>."

De este modo, no sólo debe tener en consideración el coeficiente que venga en la escritura, sino otros dos factores igualmente importantes, como son:

a) Otros posibles coeficientes aplicables que hayan sido aprobados por la comunidad para todos o algunos gastos en particular ( Es frecuente que se apruebe que algunos gastos se pagarán entre todos los propietarios por partes iguales) y;

b) Que determinados gastos no se imputan a todos los propietarios, sino que por ser susceptibles de individualización, sólo los abonan algunos propietarios concretos, siendo ésta una exención en el pago que suele venir reflejada en los estatutos de la comunidad ( Por ejemplo, los locales comerciales, por tener salida propia a la calle no participan en los gastos de mantenimiento y limpieza del portal, escaleras, ascensores, jardín o piscina, etc.). Es también frecuente que el coste de puesta en servicio y mantenimiento derivado de algunas instalaciones o mejoras de la comunidad sólo sean repercutibles a los propietarios que hubieren votado a favor de las mismas. Etc.

Teniendo todo esto en consideración, debemos concluir que para el cálculo de las cuotas que un propietario tiene que pagar a la comunidad no basta con aplicar el coeficiente de su escritura sobre el total del presupuesto aprobado por la comunidad, sino que deben tenerse en consideración todos los anteriores factores.

Vamos a intentar aclararlo con un ejemplo:

Una comunidad con 100 elementos privativos, de los que 20 son locales comerciales, 40 plazas de aparcamiento y 40 viviendas.

Para que resulte fácil de entender, vamos a suponer que todos los locales comerciales tienen en su escritura un coeficiente del 1%, todas las plazas de aparcamiento tienen un coeficiente del 0,2% y que todas las viviendas tienen un coeficiente del 1,8%. La suma de todos los coeficientes da el 100%

Vamos a suponer también que dichos coeficientes de las escrituras nunca ha sido modificado por la comunidad, por lo que son los coeficientes que resultan aplicables.

  En esta comunidad ficticia, viene establecido en sus estatutos que los propietarios de las plazas de aparcamiento no pagan gastos de piscina ni jardín y los propietarios de los locales comerciales no pagan gastos de garaje ni gastos de piscina y jardín.

Si el presupuesto de esta comunidad fuera de 100.000 Euros, de los que 10.000 Euros son para gastos de garaje, 30.000 Euros para gastos de piscina y jardín y los restantes 60.000 Euros para todos los demás gastos, resultaría que las distintas propiedades pagarían las siguientes cuotas anuales:

Los locales comerciales, pagarían su coeficiente sobre los 60.000 Euros, ya que no contribuyen en el resto de los gastos, por lo que los 20 locales pagarían en total 12.000 Euros. ( 600 Euros por local)

Las plazas de aparcamiento, pagarían conforme a su coeficiente los 60.000 Euros, ( 4.800 Euros) pero además asumirían íntegramente los gastos de garaje, en los que no contribuyen las viviendas ni los locales, por lo que en total pagarían 14.800 Euros. ( 370 Euros por aparcamiento)

Finalmente, las viviendas pagarían conforme a su coeficiente los 60.000 Euros ( 43.200 Euros) y además asumirían íntegramente los gastos de piscina y jardín por importe de 30.000 Euros, por lo que pagarían finalmente 73.200 Euros. ( 1.830 Euros por vivienda)

Si sumamos lo que pagan los locales ( 12.000 Euros) más los 14.800 Euros de los aparcamientos, más los 73.200 Euros de las viviendas, obtenemos los 100.000 Euros del presupuesto.

Estos serían los cálculos que en este caso habrían de realizarse para conocer cuál es la cuota de cada elemento privativo, por lo que un propietario de un garaje no puede pensar que por el hecho de que su coeficiente en la escritura sea del 0,2% su obligación de pago sobre los 100.000 Euros del presupuesto va a ser de 200 Euros anuales, en lugar de los 370 Euros que se le vienen cargando.

Del mismo modo, los propietarios de locales deben saber que en lugar de los 1000 Euros anuales de cuota que resultarían del 1% del presupuesto ( 100.000 Euros), conforme a los cálculos correctos que hay que realizar, lo que le sale a pagar son 600 Euros.

Esperamos es este ejemplo sirva para comprender la complejidad del reparto de los presupuestos comunitarios.

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