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04/10/2022. 14:01:56

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Certificado final de obra, elemento esencial en las garantías de la LOE

Socio
Derecho Procesal Civil, Penal Económico, Concursal
Presidente de Honor de la Unión de Abogados Europeos
acruz@uhy-fay.com

El artículo 17.1 de la LOE -Ley de Ordenación de la Edificación- regula los plazos de garantía para los adquirentes por los distintos tipos de daños que pueden sufrir los edificios que se encuentran dentro del ámbito de aplicación de la Ley. Estableciendo un plazo de caducidad de diez años para los daños en elementos estructurales que comprometan al edificio, tres años para daños funcionales que afecten a la habitabilidad del edificio -instalaciones u otros elementos constructivos-, y un año para defectos de terminación o acabado.

Dichos plazos de caducidad comienzan a contar desde la fecha de recepción de la obra sin reservas, y el artículo 6.4 LOE fija la recepción de obra expresa y tácita dentro de los treinta días desde la notificación por escrito al promotor, del certificado final de obra emitido por la dirección facultativa, siendo tácita cuando transcurren dichos treinta días sin que el promotor hubiera realizado reservas o rechazado por escrito dicho certificado. Por lo que el Certificado Final de Obra se convierte en un documento esencial para el cómputo de los plazos de garantía, y no debe obviarse que dicho documento es a su vez emitido por las mismas personas -arquitecto superior y aparejador- responsables directas ante los futuros compradores de la edificación.

Desde el momento en que el Certificado Final de Obra goza de dicha esencialidad, su elaboración debe estar sometida al máximo rigor y veracidad, tal y como establece el artículo 17.7 LOE, según el cual tanto el director de obra como director de la ejecución que suscriben dicho certificado serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento. Además, el Código Técnico de la Edificación -CTE- en el Anejo II.3, al hablar de las funciones que asume cada técnico, indica literalmente:

1. En el certificado final de obra, el director de la ejecución de la obra certificará haber dirigido la ejecución material de las obras y controlado cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado de acuerdo con el proyecto, la documentación técnica que lo desarrolla y las normas de la buena construcción.

2. El director de la obra certificará que la edificación ha sido realizada bajo su dirección, de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica que lo complementa, hallándose dispuesta para su adecuada utilización con arreglo a las instrucciones de uso y mantenimiento.

3. Al certificado final de obra se le unirán como anejos los siguientes documentos:

a) Descripción de las modificaciones que, con la conformidad del promotor, se hubiesen introducido durante la obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia; y

b) Relación de los controles realizados durante la ejecución de la obra y sus resultados.

Dicho lo anterior y visto el contenido de dichos preceptos ¿Quedaría exonerada la dirección de obra y de ejecución de obra por el transcurso de un plazo de garantía cuyo cómputo partió de una recepción tácita apoyada en un Certificado Final de Obra en el que se falta a la verdad o que incumple gravemente lo exigido legalmente para su elaboración? Por ejemplo, si el proyecto de ejecución preveía el trazado de las tuberías transcurriese por los paramentos verticales, y en realidad se ejecutaron por el suelo, o si el proyecto de ejecución preveía el destino de los residuos de la obra mediante el correspondiente plan de gestión y los escombros de la obra terminan usándose como relleno del entresuelo, o si se encuentran defectos en terrazas que no aparecían en el proyecto y no se reflejó su ejecución en ningún documento de la obra, o si una terraza debía construirse de obra y se construye de madera de pino no apta para exteriores ¿quedaría exonerado el arquitecto o aparejador que a pesar de todas esas diferencias certifica que la obra ejecutada se corresponde con lo proyectado cuando no es cierto? La respuesta debería ser negativa, toda vez que existe un precepto que expresamente exige veracidad y rigor en la elaboración del Certificado Final de Obra.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7ª, 306/2011, de 30 de mayo, acoge nuestra argumentación, cuando en su fundamento de derecho tercero in fine indica literalmente: “… el plazo de garantía para los vicios de habitabilidad denunciados hay que fijarlo en el de tres años conforme al art. 17.1.b. que se contarían a partir de la recepción de la obra. Pero sucede que en el caso que nos ocupa, no tenemos constancia de la fecha en que la obra formalmente se recepcionó, y el certificado final de obra, se expiden de forma incorrecta, cuando la obra todavía no estaba terminada. Ello provoca que debamos ubicar y situar temporalmente la efectiva terminación de la obra en el único momento en el que podemos tener constancia de que la obra está finalizada y es apta para su uso, esto es la fecha en que se concede la licencia de ocupación…”

El segundo párrafo del fundamento de derecho quinto responsabiliza a los técnicos intervinientes por faltar a la verdad en el Certificado Final de Obra: “… al haber procedido ambos técnicos a suscribir un certificado final de obra faltando a la verdad, pues certifican que las obras están realizadas conforme a proyecto y finalizadas, entendemos que se hacen plenamente partícipes de la existencia de los vicios de inhabitabilidad apreciados, pues lógicamente si las obras no estaban finalizadas, no podían ni debían firmar dichos certificados.”

Entendemos que la presente argumentación debería tener una mayor acogida tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, pues se garantizarían en mayor medida los derechos de los adquirentes finales de inmuebles ante el abuso en la emisión de certificados con la única finalidad de conseguir la liberación de fondos cuando existe financiación. Se recomienda a arquitectos y aparejadores el máximo rigor en el cumplimiento de lo establecido en el artículo 17.7 LOE, y a los adquirentes de inmuebles la verificación previa del certificado final de obra, su fecha de emisión, si hubo recepción expresa o tácita de las obras, y demás documentos que deben acompañar a dicho certificado.

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