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17/07/2024. 16:02:15

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Claves de la nueva ley de vivienda (ley 12/2023) en el mercado del alquiler

abogado especialista en derecho mercantil y societario.

Con la entrada en vigor el pasado 26 de mayo de la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (“Ley de Vivienda”), se hace necesario tener en cuenta algunas cuestiones clave que ha introducido la norma en el sector inmobiliario, y especialmente en el ámbito del alquiler de vivienda, que analizaremos a continuación:

A) Concepto de Grandes Tenedores de Vivienda y Zonas de Mercado de Tensionado

Se fija la definición de “Gran Tenedor”, determinándose diferentes obligaciones para los propietarios de viviendas en alquiler, y los derechos de los inquilinos, en función de si se cumple dicha condición o no:

a) Así se define como Gran Tenedor con carácter general (art. 3 k) Ley Vivienda) a “aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500m2 de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros)…”

b) No obstante en las localidades declaradas por las CCAA como de Mercado Residencial Tensionado (MRT), se podrán decidir que tengan consideración de “Gran Tenedor” en dicha zona MRT a los propietarios personas físicas o jurídicas que sean titulares de 5 o mas inmuebles urbanos de uso residencial en dicha zona MRT(“Gran Tenedor MRT”).

Cada CCAA queda facultada para la fijación y justificación de las zonas MRT, cuya declaración tendrá una vigencia de 3 años, bastando para ello, conforme a lo dispuesto en el art. 18 de la Ley de Vivienda, la concurrencia de al menos 1 de las 2 circunstancias generales siguientes: i) que la carga media del coste de la hipoteca/alquiler de vivienda supere el 30% de la renta media de la unidad familiar (incluyendo gastos y suministros básicos); o, alternativamente, que el precio de compra/alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores, un crecimiento acumulado de al menos un 3% superior al IPC de dicha CCAA.

Resulta necesario destacar que, en tanto en cuanto las respectivas CCAA no efectúen los correspondientes procedimientos de declaración de MRT, solo tendrán la condición de Gran Tenedor los que cumplan con el requisito de la definición general, y en consecuencia, los efectos sobre las nuevas obligaciones y derechos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos y demás normativa afectada por la Ley de Vivienda.

B) Efectos de la Ley de Vivienda sobre los contratos de alquiler de viviendas

1. Nuevos deberes de Información precontractual: Se establecen nuevas exigencias de información que deben facilitar tanto los propietarios, o agentes comerciales de viviendas que oferten en alquiler/venta (art. 30), y que se deberán facilitar (en formatos accesibles) a los potenciales demandantes de vivienda.

En las zonas declaradas MRT, se establece la obligación de los propietarios que oferten inmuebles en alquiler, de informar de su afección a una zona MRT y de la cuantía de la última renta vigente en los últimos 5 años, asó como el valor actualizado de renta que pudiera corresponder atendiendo al nuevo índice de referencia establecido en la Ley de Vivienda.

2. Obligación de colaboración con las administraciones públicas: Los Grandes Tenedores MRT, podrán ser requeridos, y estarán obligados a colaborar y facilitar a la administración competente de la CCAA, la información que le sea requerida al efecto sobre uso y destino de las viviendas de su titularidad, en dichas zonas MRT, en el año natural anterior, datos de la vivienda (superficies, servicios, instalaciones, etc.), su utilización efectiva, y justificación del cumplimiento de las nuevas obligaciones de mantenimiento de viviendas establecidas en la Ley de Vivienda.

3. Medidas de contención de precios del Alquiler:

a. Limitación al precio del alquiler en los Nuevos contratos de arrendamiento en zonas MRT:

§ Cualquier propietario que haya arrendado el inmueble en los últimos 5 años, no podrá exceder como renta inicial la del último contrato vigente (en los últimos 5 años) actualizado conforme a la cláusula de actualización de rentas de dicho contrato, sin que se puedan fijar nuevas condiciones de repercusión de cuotas o gastos no previstas en el contrato anterior.

Como excepción: Se permite actualizar en un máximo del 10% la renta anteriormente vigente, en supuestos específicos: Rehabilitación de la Vivienda en los últimos 2 años, ahorro de energía primaria no renovable, mejora accesibilidad o contratos de duración o prorroga potestativa para el inquilino de 10 o más años.

§ Los Grandes Tenedores MRT o propietarios que hayan arrendado el inmueble en los últimos 5 años: No podrán fijar una renta que exceda el límite máximo de precio aplicable conforme al índice de precios de referencia fijado por la Ley de Vivienda. (No obstante, la aplicación de esta limitación estará suspendida hasta que entre en vigor dicho Índice).

b. Limitación general a la actualización de rentas: Se excluye definitivamente la aplicación del IPC como índice de referencia para la actualización de rentas del alquiler de viviendas, extendiendo el límite extraordinario de actualización de rentas conforme al RDL 6/2022, esto es el límite del índice de garantía de Competitividad, que no podrá exceder del 2% durante los años naturales 2022 y 2023, fijándose para el año natural 2024 el máximo del 3%, y siendo de aplicación a partir del 2025 el nuevo índice de referencia para actualizar las rentas del alquiler de vivienda que será creado al efecto por el INE.

4. Modificación de la duración del contrato y prórrogas forzosas en el caso de que el arrendatario así lo solicite y acredite una situación de vulnerabilidad social y económica declarada por los servicios sociales (autonómicos o locales):

a. Los Grandes Tenedores se verán obligados a aceptar una prórroga extraordinaria de 1 año adicional al periodo de duración mínima obligatoria (5 o 7 años según el propietario sea persona física o jurídica), o adicional al periodo de prórroga tácita de 3 anualidades (Art. 10.1 de la LAU),.

b. Asimismo, los propietarios de viviendas en zonas MRT, con independencia de que sean Grandes Tenedores o no, se verán obligados a aceptar una prórroga extraordinaria de un máximo de 3 años adicionales al periodo de duración mínima obligatoria, o adicional al periodo de prórroga tácita.

Las únicas excepciones a dicha prórroga será la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento conforme a las nueva normativa, o la necesidad de ocupar la vivienda por el propietario o sus familiares o para su cónyuge en caso de separación o divorcio, comunicado en tiempo y forma conforme al art. 9.3 de la LAU.

5. Otras medidas aplicables: Se prioriza el pago por medios electrónicos, salvo que se carezca de cuenta bancaria, y se establece por ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponderán al Arrendador.

Las modificaciones previstas en la Ley de Vivienda no aplicarán a los contratos de arrendamiento vigentes con anterioridad a la entrada en vigor de la norma, salvo lo referente a la actualización de las rentas de dichos contratos.

C) Modificaciones de los procedimientos de desahucio de Viviendas arrendadas: La Ley de Vivienda ha introducido modificaciones sustanciales en la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC), en especial, entre otras, respecto a los requisitos y procedimientos de desahucio por arrendamiento y/o precario, modificando al efecto el art. 439 de la LEC, en especial:

· Obligación de acreditar con la demanda si la demandante ostenta la condición o no de Gran Tenedor (Certificación Registro Propiedad).

· Los Grandes Tenedores deben acreditar si el inmueble es vivienda habitual del ocupante-demandado, y si éste está en situación de vulnerabilidad económica o no, con la colaboración de los servicios sociales de las Administraciones autonómicas, en cuyo caso, deben someterse a un procedimiento de conciliación previo, que se establecerá al efecto por las Administraciones Públicas.

· Obligación de fijar y notificar, en los señalamientos de lanzamientos, la hora y fecha exacta en los que tendrá lugar el mismo, y comunicar de oficio éstos a las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda y asistencia social para comprobar la situación de vulnerabilidad.

· Se amplían los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio para adoptar las medidas propuestas por las Administraciones públicas competentes, pasando a 2 meses y 4 mreses, según sea demandante persona física, o jurídica.

· Los Grandes Tenedores deberán solicitar expresamente al juzgado la reanudación de sus procedimientos de desahucio que se hubieran suspendido (RDL 11/2020), y acreditar haberse sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que se establezca por la Administración pública.

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