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20/06/2024. 19:55:35

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¿Cómo protege el Registrador de la Propiedad al consumidor en los préstamos hipotecarios?

Registrador de la Propiedad de Tamarite de Litera

El presente articulo tiene por objeto examinar la labor del Registrador de la Propiedad en relación con una materia que cada vez esta asumiendo un mayor protagonismo en las legislaciones nacionales y europeas, que no es otra que la de la protección del consumidor.

Como punto de partida, se debe señalar que el registrador, como garante de la seguridad jurídica preventiva, desarrolla una labor esencial en el ámbito de la legislación de consumo.

Así se reconoce en la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios, y mas concretamente en su articulo 84: “…  los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. “

No es de extrañar, que los contratos de préstamo hipotecario exigen una mayor intervención del registrador como protector de la parte contratante mas débil, quizás,  por ser esta una materia de extraordinaria relevancia en el ámbito civil, y por el valor constitutivo que se le otorga a la inscripción de las hipotecas. No se debe olvidar, que la adquisición de una vivienda supone la gran inversión de la vida de la mayoría de nuestros nacionales.

Como consolidación a esta tendencia, surge la ley de crédito inmobiliario 5/2019.

No procede ahora realizar un análisis exhaustivo de la norma, sino un análisis sistemático de los puntos fundamentales de la calificación registral que favorecen la protección del consumidor.

Pues bien esta protección registral se pone de manifiesto en las diferentes fases de la contratación.

Fase precontractual:

Una de las grandes novedades de la LCI es la obligatoriedad del depósito de las condiciones generales de los contratos de préstamo en el Registro de las Condiciones Generales de la Contratación, gestionado por el cuerpo de Registradores, al que cualquier interesado puede acceder gratuita y telemáticamente.

Este depósito será además objeto de calificación por el registrador, al inscribir el derecho real de hipoteca.

Asimismo,  el registrador deberá prestar el asesoramiento necesario a quien le consulte en materias propias del Registro. También se establece un sistema de asesoramiento notarial que desembocará en el otorgamiento de un acta notarial previa al contrato. Es obligación del registrador comprobar que ese acta haya sido efectivamente otorgada, y que se hayan respetado los plazos legalmente previstos, sin que existan discrepancias entre la oferta vinculante (FEIN) y las clausulas del préstamo.

Fase negocial.

Una vez otorgado el instrumento publico que recoge el contrato de préstamo hipotecario, es labor del registrador calificar las diferentes clausulas que en él se contienen, y determinar si las mismas cumplen con los requisitos legales necesarios para la inscripción. De esta forma, se garantiza que no se hayan vulnerado los derechos de los consumidores.

Las cláusulas del préstamo mas relevantes son:

  1. Cláusula de intereses ordinarios: Una de las cuestiones que mas polémica había suscitado en el ámbito de la legislación anterior, es la relativa a las denominadas clausulas suelo.

Tales clausulas han quedado totalmente excluidas de los modelos de contratación, incluyéndose en el ámbito imperativo de la norma. Asimismo, se impone la clausula suelo legal, de forma que los intereses ordinarios no podrán devengarse nunca a favor del consumidor.

  • Cláusula de intereses de demora:

También en esta materia se excluye la libertad de negociación. Los intereses de demora serán siempre un porcentaje superior en tres puntos al diferencial que se imponga en el ámbito de los intereses ordinarios.

¿Puede admitirse un diferencial menor?

Parece lógico admitirlo, ya que beneficia la posición del dudor, si bien, habrá que esperar a que las reoluciones de la DGSJFP y las SSTS resuelvan la cuestion. Como ejemplo podemos señalar la resolución  de 5 de abril de 2020, que interpreta el articulo 114.3 de la LH de modo que permite la fijación de un interés menor e incluso la no fijación de intereses de demora.

Fase de eventual incumplimiento contractual.

También en este ámbito se mejora la posición del prestatario en el supuesto del incumplimiento contractual.

  1. Clausulas de vencimiento anticipado del préstamo.

Se amplía el plazo y cuantía de las cuotas impagadas como requisito necesario para la amortización anticipada del préstamo, lo que beneficia la posición del deudor en caso de encontrarse en una situación transitoria de dificultad de pagos.

  • Tasación

Es función del registrador comprobar que el tipo fijado para la subasta, en el procedimiento de ejecución judicial directa y de venta extrajudicial,  se ajuste a la tasación que con los requisitos legales deben incorporar los contratos de préstamo hipotecario.

Fase posterior a la inscripción.

Una vez practicada la inscripción, el registrador deberá notificar al consumidor, de manera directa y gratuita, la nota de despacho, en la que se  incorpora la información relativa a las cláusulas que se han inscrito y las que hallan quedado excluidas del registro.

Esta comunicación se realizará en la dirección de correo electrónico del prestatario que necesariamente incluirá la escritura.

Asimismo, el registrador deberá advertir en la nota de despacho las cláusulas incorporadas en la escritura de préstamo, que teniendo acceso registral, sean distintas de las generales incorporadas en el modelo depositado en el Registro de Condiciones Generales.

Por ultimo, se debe mencionar que, en caso de un posible conflicto contractual, la figura del registrador puede servir como vehículo para la resolución del conflicto, desempeñando la función de conciliación que tiene atribuida por el articulo 103 bis de la LH, si bien, esta última, es una función que merece un articulo independiente.

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