La hipoteca es un derecho real de constitución registral que se establece en garantía del cumplimiento de una obligación y su carácter accesorio determina que se extinga por las mismas causas que la obligación por ella garantizada.
Una de las causas principales de extinción de las obligaciones es por el pago. Este pago puede producirse: bien porque se haya abonado la última cuota del préstamo hipotecario o porque se proceda a la amortización anticipada del mismo; teniendo en cuenta que el pago no extingue la hipoteca cuando procede la subrogación del que paga en la posición del acreedor hipotecario.
Pese haberse cancelado económicamente la hipoteca es conveniente proceder a su cancelación registral, pues por el hecho de haberse satisfecho íntegramente la cantidad adeudada no se produce la desaparición de la hipoteca en el registro de la propiedad.
Así, prevé la Ley Hipotecaria que las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación (art. 76) y cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere (art. 97).
¿Qué se requiere para cancelar registralmente una hipoteca por pago?
- El consentimiento del acreedor, por aplicación de los principios registrales de legitimación (art. 38 LH) y tracto sucesivo (art. 20 LH).
Este consentimiento será necesario aún cuando pueda considerarse un acto debido, como lo prevén especialmente los artículos 82.1 LH y 179 RH.
- El título para la cancelación, que con carácter general será la escritura pública conforme el art. 82.1 LH.
Si el acreedor obligado a otorgar la escritura de cancelación se negase reiteradamente a ello, puede exigirse por vía judicial su cancelación. En este caso el título será la sentencia judicial firme obtenida en juicio declarativo ordinario.
La escritura deberá ser otorgada por la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos, siendo necesario tener poder de disposición y con las siguientes especialidades:
a) Si la hipoteca garantiza créditos a favor de un menor de edad, bastará el consentimiento de quien ejerza la patria potestad.
b) Si la hipoteca consta inscrita para la sociedad conyugal, bastará el consentimiento del cónyuge a cuyo nombre aparezca constituido el crédito.
En el caso de que la entidad bancaria que solicite la cancelación no sea la misma que figura en el registro como titular de la hipoteca, por haberse producido operaciones de fusión, será necesario que se acredite la sucesión universal y la previa inscripción de la hipoteca a su favor para practicarse la cancelación.
Por último, el título deberá expresar la causa de cancelación, pues no se admite en nuestro ordenamiento el consentimiento puramente formal y abstracto (Resolución de la DGRN 2 de noviembre de 1992); y se incorporará el certificado de deuda cero expedido por la entidad acreedora.
- Otorgada la escritura pública, deberá presentarse para cumplimentar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en una Delegación de Economía y Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente. Aunque se trate de una operación exenta, es obligatoria su presentación para levantar el cierre registral del art. 254.1 de la Ley Hipotecaria.
Presentada en el registro de la propiedad la escritura pública junto con la documentación que acredite su presentación a liquidación, será objeto de calificación por el registrador.
¿Qué ocurre si el registrador constata que existe la nota marginal de haberse expedido la certificación de cargas del art. 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil? En este caso será preciso que previamente se proceda a la cancelación de esta nota marginal mediante la presentación en el registro de un mandamiento en el que el juzgado ante el que se siguió el procedimiento de ejecución ordene su cancelación. De no obtenerse este mandamiento, el registrador no podrá cancelar esta hipoteca por pago pues el art. 688.2 LEC prevé expresamente que no pueda cancelarse la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución.
Calificado favorablemente el documento y practicada la operación en el registro de la propiedad, se expedirá nota simple informativa en la que ya no aparecerá como carga la hipoteca cancelada.
