LegalToday

Por y para abogados

Portal jurídico de Thomson Reuters, por y para abogados

03/07/2020. 15:31:30

LegalToday

Por y para abogados

Compraventa de inmuebles, COVID-19 y razones para la esperanza en la modificación de las condiciones contractuales (II)

Despacho de abogados especializado en Derecho Inmobiliario.

En nuestros anteriores artículos hacíamos alusión a la cláusula rebus sic stantibus, recurso “desempolvado” por los juristas en tiempos de crisis económica para intentar paliar las situaciones de alteración sobrevenida de las circunstancias y su impacto negativo en los contratos vigentes. Asimismo, hacíamos alusión a los requisitos para su apreciación y a las cautelas de los Tribunales de Justicia en cuanto a su estimación automática, tomando en consideración todas las circunstancias periféricas concurrentes a la hora de dictar sentencia. En esta ocasión vamos a ser más dogmáticos y avisamos que el artículo resultará algo plúmbeo por las alusiones a determinados preceptos que irremediablemente tenemos que efectuar para la finalidad del mismo pero es tales preceptos donde queremos incidir para sembrar al menos cierta brizna de optimismo en la materia.

Compraventa vivienda

Comencemos. El Código Civil español no recoge expresamente precepto alguno sobre las situaciones de alteración sobrevenida de las circunstancias ni sobre la frustración de la base del negocio al que acogerse para sustentar la modificación o resolución de un contrato.

No obstante, lo cierto es que ha existido una plasmación sustantiva expresa en los textos armonizadores en materia contractual del concepto denominado «excesiva onerosidad». Vamos a observar cómo en ellos se hace hincapié en la renegociación de los contratos por las partes y en la modificación de las obligaciones excesivamente onerosas, considerándose residualmente la resolución contractual.

En primer lugar hay que señalar los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL) suscritos en La Haya en 2000, los cuales tienen por finalidad ser aplicados como reglas generales del Derecho de los contratos en la Unión Europea y se acudirá a ellos cuando las partes los hayan incorporado a sus contratos o decidan someterse a los mismos. El artículo 6:111 de los referidos Principios se dedica al «cambio de circunstancias», exhortando a las partes a emprender una negociación sobre las condiciones iniciales del contrato si el cumplimiento resulta excesivamente gravoso debido al cambio de las circunstancias en virtud de ciertos requisitos, con intervención del juez en caso de que no se alcance un entendimiento por los contratantes. Literalmente establece:

Artículo 6:111: Cambio de circunstancias

(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe.
(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que: (a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato. (b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido.(c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias.

(3) Si en un plazo razonable las partes no alcanzan un acuerdo al respecto, el juez o tribunal podrá: (a) Poner fin al contrato en los términos y fecha que considere adecuado. (b) O adaptarlo, de manera que las pérdidas y ganancias resultantes de ese cambio de circunstancias se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa.

En cualquiera de los casos, el juez o tribunal podrá ordenar que la parte que se negó a negociar o que rompió dicha negociación de mala fe, proceda a reparar los daños causados a la parte que sufrió dicha negativa o dicha ruptura.

A su vez, es de obligada referencia la regulación de UNIDROIT (Instituto Internacional para la Unificación del Derecho Privado). La utilidad e importancia de los Principios UNIDROIT es fruto del reconocimiento hacia los mismos de los especialistas en la materia como principios habituales en la práctica diaria del comercio internacional. Las partes pueden acogerse libremente a los mismos para regular sus operaciones comerciales. El artículo 6.2.2. de estos recoge una definición del concepto denominado «excesiva onerosidad» indicando que se está ante esta circunstancia:

Cuando el equilibrio del contrato es alterado de modo fundamental por el acontecimiento de ciertos eventos, bien porque el costo de la prestación a cargo de una de las partes se ha incrementado, o porque el valor de la prestación que una parte recibe ha disminuido, y:

a) Dichos eventos acontecen o llegar a ser conocidos por la parte en desventaja después de la celebración del contrato.

b) Los eventos no pudieron ser razonablemente tenidos en cuenta por la parte en desventaja en el momento de celebrarse el contrato.

c) Los eventos escapan al control de la parte en desventaja y

d) El riesgo de tales eventos no fue asumido por la parte en desventaja.

Por su parte, el artículo 6.2.3. regula los efectos de la «excesiva onerosidad», pudiendo sintetizarse en los siguientes:

(i) la parte contractual que se encuentre en desventaja puede solicitar, sin demora justificada, la renegociación del contrato, indicando los fundamentos que tiene para ello.

(ii) La solicitud de renegociación no autoriza por sí misma para suspender el cumplimiento.

(iii) Si después de un plazo prudencial no existiera acuerdo, cualquier de las partes puede solicitar el arbitrio judicial.

(iv) Si el tribunal determina que se presenta una situación de «excesiva onerosidad», y siempre que lo considere razonable, podrá: a) resolver el contrato en una fecha y en unas condiciones que deberán ser fijadas o b) adaptar el contrato con la pretensión de restablecer su equilibrio.

A su vez, el art. 1213 de la Propuesta de modernización del Código Civil en materia de obligaciones y contratos elaborada por la Comisión de Codificación en 2009, contempla la posibilidad de modificar, incluso de resolver, el contrato cuando hayan surgido circunstancias sobrevenidas que hagan excesivamente oneroso el cumplimiento del contrato. El texto es el siguiente:

«Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si ésta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

La pretensión de resolución sólo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato».

            Junto a los preceptos señalados anteriormente, es relevante un cambio de tendencia jurisprudencial a partir del año 2014, a partir de la famosa STS de 30 de junio de 2014 (sentencia nº 333/2014) en la que se reconoce una tendencia hacia la aplicación normalizada de la cláusula rebus, anticipada en las SSTS de 17 y 18 de enero de 2103 (sentencias nº 820/2013 y 822/2012), en las que se afirma que «la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, también responde a la nueva configuración que de esta figura ofrecen los principales textos de armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos (Principios Unidroit, Principios Europeos de la Contratación o el propio Anteproyecto de modernización del Código Civil en materia de obligaciones o contratos».

            No obstante, el Alto Tribunal precisa que la aplicación de este recurso no se produce de forma generalizada y automáticamente sino que resulta necesario examinar que el cambio operado comporte una significación jurídica digna de atención en los casos planteados; en otras palabras, que la crisis económica constituya en estos casos un presupuesto previo justificativo de dicho cambio pero no único. Por ende, la excesiva onerosidad debe ser «relevante» o «significativa» respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato suscrito. Lo anterior se produce, como dispone de manera muy expresiva, el Fundamento Jurídico Segundo de la antedicha resolución: cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato). En este caso, las hipótesis son básicamente dos; que la excesiva onerosidad refleje un substancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido contrario, que la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. En este contexto, y dentro de la fundamentación objetiva y de tipicidad contractual señalada, pueden extraerse las siguientes consideraciones de carácter general.

No prevemos una modificación legislativa en esta materia que sea incorporada de manera definitiva al Código Civil. De hecho, actualmente se ha publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, estableciendo unas medidas específicas en relación con la moderación o modificación de la renta en contratos de arrendamiento de local de negocio (incluyendo los de industria), con una extensión máxima de los cuatro meses posteriores a la finalización del estado de alarma. En su Exposición de Motivos se alude a que tales medidas están en línea con la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus pero, lógicamente, tendrán vigencia durante la situación excepcional actual.

Sentado lo anterior, lo relevante es que todos los elementos anteriores, tanto positivos como jurisprudenciales, puestos en conjunto, invitan a pensar que podría considerarse en el futuro una mayor apreciación por parte de los Tribunales del recurso a la cláusula rebus para modificar o resolver vínculos contractuales en los que la alteración sobrevenida de las circunstancias conlleve una excesiva onerosidad para una de las partes. Sin embargo, albergamos la impresión de que no se efectuará una aplicación automática generalizada de esta herramienta sino que observaremos una casuística muy variada y que atenderá a todos aquellos elementos periféricos que en cada caso hayan contribuido a que el negocio jurídico haya devenido excesivamente oneroso para una de las partes.

Régimen jurídico de la incapacitación en España

La incapacitación comprende una institución por medio de la cual la parte interesada conforme a la ley, requiere de una autoridad judicial...

¡Cuánto hemos cambiado los jueces españoles en la UE! El segundo informe REDUE (2020)

Puede que no haya actividad más nostálgica que repasar las viejas fotografías de nuestras vidas, de nuestras familias, de nuestros amigos, de...

La Responsabilidad In Vigilando

Resulta evidente, y estaremos todos de acuerdo, que la gestión de prevención de riesgos laborales genera una necesidad de control sobre...

Cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de vivienda

La ilusión nos ciega. De hecho, hasta profesionales del Derecho «tragamos» con el contrato que una promotora inmobiliaria nos presenta a...

La compra a distancia y el derecho al desistimiento

Desde hace media década, los negocios a distancia y con carácter online se han multiplicado exponencialmente, propiciados tanto por la globalización...