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27/06/2022. 03:59:39

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Desahucio en local de negocio y reclamación de penalización pactada

Despacho de abogados especializado en Derecho Inmobiliario.

El Tribunal Supremo, en su reciente sentencia de 4 de abril de 2022, ha venido a asentar su doctrina jurisprudencial sobre la posibilidad de moderar las cláusulas penales pactadas en un contrato de arrendamiento de local de negocio ante las resoluciones dispares de las Audiencias Provinciales.

Para situarnos correctamente en la cuestión que se ventila en la resolución comentada hay que partir del contenido del artículo 1.154 del Código Civil, el cual establece que: “El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor”.

En el caso concreto de la sentencia mencionada se trata del arrendamiento de un local en un centro comercial de Fuengirola en el que las partes habían establecido contractualmente que, con exclusión expresa de cualquier prórroga o tácita reconducción, a la finalización del arrendamiento, la parte arrendataria debería desalojar y dejar el local libre y a disposición de la arrendadora. A su vez, se estableció que, en caso de incumplimiento de esta previsión, incluso tratándose de un simple retraso, el arrendatario satisfaría una penalización a los propietarios del local equivalente al triple de la renta vigente en el período mensual inmediatamente anterior al período en que se verificara el uso indebido del mismo.

Una vez finalizado el arrendamiento por expiración del plazo, la arrendataria no desalojó voluntariamente el local, viéndose el arrendador obligado a interponer un juicio de desahucio en el que reclamó la penalización establecida contractualmente y que ascendía a la cantidad de 182 € al día según lo establecido en el contrato.

El Juzgado de Primera Instancia dio la razón íntegramente a la sociedad propietaria del local. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Málaga estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la arrendataria, reduciendo sensiblemente la penalización. Esta moderación de la indemnización solicitada se argumenta, según la Audiencia, en base a que la parte arrendataria había cumplido íntegramente con el pago de las rentas y, aun siendo cierto que no había desalojado el local exactamente el día convenido, no procedía reconocer la totalidad de la penalización.

La arrendadora interpuso recurso de casación con la finalidad de que se reconociera íntegramente la penalización pactada, en base a la errónea interpretación que, a su juicio, efectuó la Audiencia Provincial del artículo 1.154 del Código Civil en base a otras resoluciones del Tribunal Supremo sobre la moderación de la cláusula penal cuando se produce exactamente el supuesto de hecho recogido en la misma.

En efecto, el Tribunal Supremo estimó el recurso de casación de la arrendadora, haciendo alusión a la “armoniosa relación” que existe entre el artículo 1.154 del Código Civil y el artículo 1.255 del mismo texto legal, en el que se consagra la autonomía de la voluntad de las partes para establecer los pactos, cláusulas y condiciones que estimen pertinente, respetando la ley, la moral y el orden público. Así, no cabe hacer uso de las facultades de moderación judicial del artículo 1.154 del Código Civil cuando las partes contemplaron expresamente el incumplimiento total o parcial como supuesto concreto del juego convencional de la cláusula penal, determinando las consecuencias jurídicas derivadas de la inobservancia de las estipulaciones contractuales o posibilitando el desistimiento unilateral.

Por el contrario, —señala el Alto Tribunal— sí cabría moderar la cláusula penal cuando la diferencia entre la cantidad de la penalización y la de los daños y perjuicios a indemnizar resulta extraordinariamente elevada por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, separándose el resultado dañoso de manera radical en su cuantía de lo razonablemente previsible al momento de suscribirse el contrato.

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