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29/03/2024. 00:18:42

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Desahucios y alquiler social: criterios unificadores de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona

Casita, llaves y mazo

El Decreto Ley catalán de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19, interrumpe los procedimientos judiciales en los que no conste el ofrecimiento de una propuesta de alquiler social, y suspende los lanzamientos durante la vigencia del estado de alarma.

La Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, estableció una serie de medidas para evitar los lanzamientos de personas o familias sin alternativa de vivienda propia cuando se encuentran dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial que la ley define.

Destaca la obligación de los grandes tenedores de vivienda de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago del alquiler, obligación que se hizo extensiva -mediante el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda-, en las demandas de desahucios por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda y por falta de título jurídico que habilite la ocupación cuando, concurran determinadas circunstancias.

A su vez, el pasado 21 de septiembre de 2020 se publicó en el DOGC la LEY 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, por la que se pretendía establecer cierto control sobre el incremento del precio de los arrendamientos en determinadas localidades especialmente sensibles, como fue analizado en nuestro artículo sobre Contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda: Ley 11/2020, de 18 de septiembre

Por otra parte, – y como analizamos en su momento, “La reducción de la renta y otras medidas COVID-19 para los arrendamientos”- la publicación en el DOGC de 22 de octubre de 2020 del “DECRET LLEI 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats”, conllevó un paso más del Govern de la Generalitat de Catalunya en su voluntad de dar soluciones a los problemas relacionados con el alquiler.

Finalmente, el Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19 publicado en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 4 de noviembre de 2020 modifica Ley 24/2015, con el objetivo de que las personas en situación de riesgo de exclusión residencial puedan permanecer en su domicilio mientras la persona obligada a ofrecerles una propuesta de alquiler social no acredite el cumplimiento de esta obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago del alquiler.

Y lo modifica en dos cuestiones que no han acabado de convencer a los Magistrados de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona, quienes ponen en duda la constitucionalidad de un Decreto-Ley que introduce normas de carácter procesal, al regular de manera expresa la interrupción y suspensión de los procedimientos judiciales.

En concreto, las modificaciones se refieren a:

  • La interrupción de los procedimientos judiciales en los que no conste la formulación de la oferta de alquiler social -Disposición Adicional Primera bis Ley 24/2015-; y
  • La suspensión, durante la vigencia del estado de alarma, de todas las resoluciones judiciales que impliquen el lanzamiento de personas o familias que se encuentren en riesgo de exclusión residencial -Disposición Adicional Primera bis Ley 24/2015-.

Con el objetivo de reducir la litigiosidad y de introducir una mayor seguridad jurídica en las actuaciones judiciales los Magistrados de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona han adoptado un Acuerdo de unificación de criterios para aplicar de manera uniforme el referido Decreto Ley, que fueron aprobados a finales de noviembre de 2020 y objeto de un Webinar organizado recientemente por el ICAB, dedicado a la situación procesal de los desahucios.

Normas procesales que los jueces de primera instancia interpretan de manera restrictiva atendiendo a su carácter de excepcionalidad, y que aplicarán de manera uniforme atendiendo a los siguientes criterios:

  • 1º La interrupción o suspensión se producirá en todos los procedimientos judiciales en trámite, ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, por vencimiento del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda, o por falta de título que habilite la ocupación sólo respecto de las personas que aparezcan como demandadas o ejecutadas en los mismos (y sus unidades familiares).
  • 2º En cuanto a la interrupción de aquellos procedimientos judiciales en los que no conste el ofrecimiento de un alquiler social, no será tarea del juez de primera instancia examinar si debe hacerse o no el ofrecimiento -exceptuando casos evidentes- limitándose, su examen a validar que, en efecto, se ha acreditado la realización de una oferta de alquiler social.
  • 3º Así, ese examen no incluye verificar si la oferta se ajusta a los parámetros previstos en la Ley 24/2015.
  • 4ª En cuanto a la suspensión de las ejecuciones de resoluciones judiciales que comporten el lanzamiento de personas o unidades familiares que se encuentren dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial previstos en esta Ley,  y puesto que la referida suspensión sólo afecta a las viviendas propiedad de grandes tenedores entre otros1, los juzgados analizarán si los ejecutantes son grandes tenedores en función de la documentación que conste en las actuaciones judiciales y de la que puedan aportar las partes, y únicamente actuarán de oficio cuando la persona o unidad familiar vulnerable no esté asistida en el procedimiento por abogado y procurador.

Estándose a los informes de los Servicios Sociales que consten en el procedimiento en cuanto a la situación de vulnerabilidad.

Estiman así los jueces de primera instancia de los juzgados de Barcelona que su intervención, en aplicación del Decreto-Ley 37/2020, será muy breve, puesto que deben apreciar si existe o no la oferta de alquiler social, sin entrar a determinar si cumple con los requisitos de la Ley 24/2015, ni tampoco a determinar si la conducta del ejecutante puede ser reprochable a nivel administrativo.

 

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