Los bienes inmuebles siempre han sido una de las principales riquezas del mundo. Sea el código Hammurabi, Corpus Iuris Civilis, Código de Eurico, siempre han regulado sistemas para defender jurídicamente los derechos que recaen sobre los mismos.
Deslindar y describir el objeto de la relación jurídica: la finca ha sido anhelo del titular dominical y del legislador. Con ello, se obtiene seguridad jurídica y se favorece el tráfico inmobiliario, evitando pleitos y conflictos.
El Registro de la Propiedad, el Catastro, los Topógrafos y los Arquitectos estamos avanzando en dicha protección mediante la aplicación de nuevas tecnologías, coordinándonos y aplicando los rotundos efectos de la inscripción a las representaciones gráficas inscritas. Así Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, modificó el Artículo 10 de la Ley Hipotecaria, aplicando los efectos del artículo 38 a las representaciones gráficas coordinadas con Catastro. Pero ello no es suficiente en materia de edificios y fincas divididas horizontalmente, porque se carece de planos de los inmuebles.
La solución: subvencionar el libro del edificio existente, base para inscribir de las descripciones
En estas fechas, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) ha abierto el proceso de información pública del proyecto de Real Decreto por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, en el marco del proceso de participación pública. El proceso de información pública ha finalizado el 9 de julio.
Este Real Decreto marca la regulación necesaria para movilizar la inversión prevista en la Componente 2 (Implementación de la Agenda Urbana española: Plan de rehabilitación y regeneración urbana), en concreto la destinada a la rehabilitación para la recuperación económica y social de entornos residenciales, y para la construcción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes.
Pues bien, se contempla en el mismo financiar con hasta 1.500 euros la elaboración del Libro del “edificio existente”, un documento que recoge la situación del inmueble y que apuntará las actuaciones pendientes, incluidas las energéticas.
Esa ayuda al Libro del “edifico existente” puede suponer a su vez, un importante avance en la protección jurídico-registral de los edificios (y sus componentes: pisos, locales, viviendas, garajes, trasteros, etc).
La descripción de inmuebles que son suelos
Los desarrollos de conocimiento geoespacial con los que se cuenta tras la invención del GPS y sus múltiples aplicaciones permiten con mucha precisión describir gráficamente los inmuebles.
Históricamente, la descripción de inmuebles ha tenido tres vertientes: la descripción de parcelas en el Catastro, los planos de fincas levantados por los técnicos y la descripción de fincas registrarles. Pero ello no ha estado coordinado. Centrándonos en este último método, el articulo 9 a) de la Ley Hipotecaria establece cómo debe hacerse.
Y ya tenemos herramientas GIS para ello, con base legal en el propio precepto citado: “Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas”
Sin embargo, ello no es suficiente para describir pisos, locales, garajes…de ahí que junto a la descripción de finca registral ex art. 9 LH, surge el sistema descripción de las edificaciones prevenido en el Artículo 202 LH, basado en una descripción técnica gráfica: ”la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro …Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.”
Los planos del proyecto incorporados en el libro del edificio
Así pues, el artículo 202 LH remite al Libro del edificio para extraer de él la descripción gráfica de los edificios y sus pisos, locales, etc. Su concepto se recoge en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en el Artículo 7: “El proyecto será facilitado al promotor por el director de obra para los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.” Por tanto, será el promotor -uno de los agentes de la edificación- quien tenga inicialmente en su poder el Libro del Edificio del cual extraer las descripciones de los inmuebles y que deberá archivarse en el registro de la Propiedad y extraer de él la descripción gráfica de las fincas registrales, especialmente las divididas en propiedad horizontal.
Y cuando ya el promotor haya cumplido, son los propietarios -usuarios finales- quienes han de transmitir la documentación. Artículo 16. “Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente”.
Pero ¿qué ocurre si no existe ese Libro del edificio o ha desaparecido?
Soluciones alternativas para describir gráficamente edificaciones que carecen de libro de edificio
Bases gráficas catastrales:
Como se ha dicho, el legislador de la Ley 13/2015, realizó un esfuerzo para la coordinación de las representaciones gráficas catastrales con las fincas registrales. Pero obviamente, se centró en las parcelas relacionadas con fincas que se configuran como líneas poligonales cerradas que comprenden un trozo de la esfera terrestre. Es decir, no dio solución a la representación gráfica de los edificios, ni de las diferentes fincas registrales que conforman elementos independientes de una división en propiedad horizontal, ni de fincas especiales divididas en subfincas.
Con esa solución se constriñó la coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro a los “suelos” que no se encuentran divididos en varias fincas jurídicamente: en el caso de que en una parcela catastral existan varias propiedades, el Catastro no asigna un código alfanumérico al suelo, sino que asigna uno a cada una de las propiedades divididas, pero no las describe gráficamente. Para evitarlo, en la Resolución de 7 de octubre de 2020 conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, ha establecido un sistema de coordinación, pero no de descripción, con tres aspectos: a) Creando un identificador para el suelo. b) Incluyendo en su base de datos el CRU (código registral único) c) Creando un servicio para permitir la ubicación de obras nuevas, el ICUC, que permite obtener a partir de la referencia catastral de una parcela y de un conjunto de ficheros GML que incluyen la geometría de las construcciones, un informe que indica si las huellas de las mismas están ubicadas dentro de la parcela indicada. Sin embargo, de nuevo, nada de ello incluye la descripción gráfica de los edificios y sus diferentes plantas, elementos independientes, etc.
Y aún queda más lejos la solución catastral de representaciones volumétricas que anuncian en su sede electrónica como “modelaje y representación en 3 D y el modelo de edificios en Inspire” https://www.idee.es. Las mismas sí que aportarán una representación gráfica descriptiva de las fincas registrares que no sean simples solares o líneas poligonales cerradas. Esperemos sea pronto su puesta en funcionamiento.
La aportación de parte del libro del edificio: convenios con los ayuntamientos o copia de los proyectos visados por los colegios de arquitectos
La subvención de 1.500 euros podrá utilizarse para mejorar el sistema actual de obtención de los planos incluidos en el proyecto. El hecho es que los proyectos de edificios han de ser presentados ante los Ayuntamientos, para obtener licencia. La legislación urbanística estatal y de las comunidades autónomas lo regulan profusamente. Dentro de los proyectos se incluyen necesariamente los planos y la memoria, que precisamente son los documentos a los que se refiere el artículo 202 de la Ley Hipotecaria para describir las fincas divididas en propiedad horizontal.
Pero una vez obtenida la licencia, copia de toda la documentación presentada por el promotor con el fin de acreditar el cumplimiento de los requisitos urbanísticos que le permiten obtener licencia para edificar, se quedan archivados durante décadas en los anaqueles de los Ayuntamientos sin ningún otro uso. La copia del promotor, transcurrido un tiempo queda sin acceso a los titulares registrales.
Sin embargo, esa documentación contiene la descripción gráfica a través de los planos que configuran el proyecto, de todas las edificaciones del país, que durante décadas si han obtenido licencia. Es decir, son una parte sustancial de lo que ahora se denomina Libro del Edificio. Volver a darles publicidad a través del Registro de la Propiedad de acuerdo con el Ayuntamiento, supone aprovechar esa valiosa documentación para un fin lícito y de interés para los titulares de inmuebles hoy arrumbada en los sótanos municipales.
El procedimiento para su constancia registral es el siguiente: 1) El titular registral del inmueble, o la Comunidad de Propietarios, que son quienes están legitimados para solicitar esos planos ante el órgano competente del Ayuntamiento donde se ubica el inmueble, solicitan del Registrador la inscripción de la descripción gráfica de su finca. 2) El Registrador localiza la finca registral en relación a un edificio dividido en propiedad horizontal, así como su ubicación, e insta al Ayuntamiento a que le proporcione los planos incluidos dentro el proyecto de edificación que exista en sus archivos. 3) El órgano competente municipal digitaliza los planos de planta y de instalaciones incluidos en el proyecto, correspondientes a la finca registral. 4) firmados electrónicamente por el funcionario público competente, se remiten on line por canal seguro al Registro de la Propiedad 5) El Registrador califica que la descripción gráfica aportada coincida con la literaria y no contenga una alteración sustancial que incluya eludir la normativa urbanística ni fiscal y tras su calificación, 6) Inscribe como representación gráfica del edificio o del piso, local, etc. los planos de planta y de instalaciones 7) Tras despachar el documento público, se entrega nota de inscripción y copia a escala de descripción gráfica de la finca, al usuario.
Efectivamente, este procedimiento de obtención de la base gráfica descriptiva de fincas volumétricas (edificadas) para su inscripción, tal como se ha expuesto, presupone la celebración de un convenio de colaboración con el Ayuntamiento respectivo, que permite revalorizar. el importante archivo documental urbanístico.
Una variante de dicho procedimiento consiste en sustituir al Ayuntamiento como proveedor de la representación gráfica de los edificios y elementos divididos en propiedad horizontal, por los Arquitectos y su Colegio de Arquitectos. Efectivamente, esa Corporación de Derecho Público tiene también entre sus fines, favorecer el cumplimiento de la legislación urbanística y edificatoria y en sus archivos se encuentran digitalizados los miles de proyectos que han sido visados por sus colegiados durante décadas. Por tanto, quien estuviere legitimado para ello, puede obtener copia del proyecto que incluye los planos de planta y de instalaciones, los cuales firmados electrónicamente con firma avanzada por arquitectos servirán de documento para la inscribibilidad de la descripción gráfica de las fincas divididas en propiedad horizontal.
El Convenio de colaboración entre el Colegio de Registradores de la Propiedad de España y el Consejo Superior de Arquitectos de España, podría ser un cauce para desarrollar los métodos de trabajo para los arquitectos en la recuperación de los proyectos visados y la aportación de dicha documentación al Registro de la Propiedad y al particular que estuviera interesado.
Esperemos que el impulso a la rehabilitación por el Plan de Recuperación, sirva de impulso para mejorar también la descripción de los edificios en el sistema de seguridad jurídica, el Registro de la Propiedad.
