En la vida importan los matices y, desde el punto de vista jurídico, también. En la práctica cotidiana de los contratos de arrendamiento aparecen dos figuras que pueden dar lugar a confusión: la tácita reconducción y la prórroga del contrato. Sin embargo, cada una tiene características propias y diferentes efectos. Sobre ellas vamos a hablar en el presente artículo.
En primer lugar, la tácita reconducción aparece ante la extinción del vínculo contractual. Esto es, una vez que se ha alcanzado la fecha máxima prevista legal o contractualmente para estar en posesión del inmueble, si el arrendatario permanece quince días en el mismo, con el beneplácito del arrendador y sin requerimiento de éste en sentido contrario, operará la tácita reconducción. Esta institución aparece recogida en el artículo 1566 del Código Civil de la siguiente forma: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento”.
Se entiende que cuando opera la tácita reconducción existe un nuevo contrato entre las partes por consentimiento presunto de ambas, aunque las cláusulas serán idénticas a excepción de la duración del mismo.
En este caso, la duración del arrendamiento que se amplía por tácita reconducción depende a partir de ese momento de cómo se haya pactado la renta, es decir, se ampliará por años si el alquiler se ha fijado de forma anual; por meses si se ha pactado un alquiler mensual y por días si se hizo por días. En la práctica inmobiliaria no es extraño observar cómo existen contratos de arrendamiento que se prolongan muchos años después de la fecha de extinción mediante el mecanismo de la tácita reconducción.
En los arrendamientos de local, en los que prima la voluntad de las partes a la hora de establecer las cláusulas contractuales, es posible pactar la renuncia a la tácita reconducción. Con ello se pretende evitar situaciones comprometidas una vez que llega la fecha de finalización del contrato. Dicha renuncia está admitida por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo, como demuestra, entre otras la sentencia de 10 de noviembre de 2020, en estos términos: “En efecto, en el contrato de arrendamiento se había renunciado expresamente a la tácita reconducción, considerándose a partir de los ocho años incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada (cláusulas 2.2 y 2.3 del contrato), por lo que incluso la continuidad en la posesión del local por la demandada no podría estimarse como manifestación de la continuidad tácita del contrato primitivo sino, en su caso, de un contrato renovado, cuya renta se abonaba mensualmente con una vigencia, por lo tanto, por periodos mensuales (art. 1581 del CC) y no anuales como se pretende en el recurso. Independientemente, por supuesto, de lo establecido en el art. 1571 del CC”.
A resultas de lo anterior, un arrendador tendrá que tener en cuenta la forma en la que establece la renta para el caso de que entre en funcionamiento la tácita reconducción en virtud de sus circunstancias particulares. Hay propietarios a quienes les puede convenir que sea anual pero en otros casos resulta más interesante que sea mensual. No debe confundirse con la forma de pago ya que es muy habitual establecer una renta anual total por el arrendamiento del inmueble pero que se satisface mes a mes.
Por su parte, la prórroga, ya sea legal o convencional, tiene como eje fundamental la continuidad en el tiempo del inicial contrato de arrendamiento, manteniéndose invariable el contenido del mismo sin solución de continuidad. Como sabemos, los arrendamientos de vivienda tienen establecidas unas prórrogas legales sobre las que no es momento de detenerse, viéndose en el ámbito de los arrendamientos de local de negocio un mayor volumen de prórrogas convencionales por coincidencia de los intereses de ambas partes en dotar de continuidad al vínculo contractual.
Nuestro Derecho admite la contratación verbal pero hoy en día es puramente residual. Señalamos esto para añadir otro matiz a la cuestión que nos atañe: cualquier modificación contractual es sumamente aconsejable que se recoja mediante un anexo firmado por ambas partes para evitar futuros problemas.
