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03/08/2020. 10:23:32

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Efectos derivados de la compraventa simulada de bienes inmuebles

Letrada de la Administración de Justicia

La simulación contractual supone un concierto de voluntades en virtud de la cual se oculta bajo la apariencia de un negocio jurídico normal otro propósito negocial, ya sea contrario a su existencia misma (simulación absoluta), ya sea el propio de otro tipo de negocio (simulación relativa); uno de los supuestos más habituales de esta simulación contractual relativa se produce cuando, bajo la apariencia de una compraventa, en realidad subyace en las partes la voluntad de llevar a cabo una donación.

Inmobiliaria

Las consecuencias de esta simulación contractual parcial tienen una especial importancia en la medida en que ésta puede ser utilizada como un auténtico mecanismo de violación del derecho de legítima, especialmente en los casos de transmisión de bienes inmuebles. En este sentido, la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal consideraba que, si bien en estos casos, la compraventa era nula de pleno derecho al no haberse producido la efectiva entrega del precio, aceptaba la plena validez jurídica del contrato encubierto de donación. Sin embargo, este punto de vista ha sido revisado por la jurisprudencia más actual, inclinándose por entender que en estos casos, tampoco la donación puede ser considerada válida. En el presente artículo, se analiza el fundamento de este importante giro jurisprudencial.

En efecto, tal como se acaba de indicar, durante mucho tiempo el Tribunal Supremo vino entendiendo que la nulidad de una compraventa por simulación relativa de la causa no priva "per se" de eficacia jurídica a la donación encubierta, en cuanto la auténtica voluntad de constituir un negocio, disimulada bajo la apariencia de una compraventa sin precio, encuentra su causa verdadera y lícita en la liberalidad del donante (entre otras, SSTS de 29 de enero de 1945 , 16 de enero de 1956 , 15 de enero de 1959 , 31 de mayo de 1982 , 19 de noviembre de 1987 , 9 de mayo de 1988 , 19 de noviembre de 1992 , 21 de enero y 20 de julio de 1993 , 14 de marzo de 1995 y 2 de noviembre de 1999 ).

Sin embargo, en la actualidad, esa línea jurisprudencial ha sido abandonada de forma definitiva por nuestra jurisprudencia. La SSTS de Pleno de 11 de enero de 2007 y 30 de abril de 2.012, establecen como doctrina «que la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría. Aunque se probase que hubo "animus donandi" del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública (de compraventa)…El art. 633 Código Civil, cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial".

En consecuencia, "una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del art. 633 del Código Civil, pues el negocio disimulado de donación que se encubre no reúne para su validez y eficacia aquéllos. Esta tesis no puede ser sustituida por la de la validez de la donación, tampoco cuando ésta se califique como remuneratoria ya que el art. 633 no hace ninguna excepción de lo que preceptúa para ninguna donación, además de que la remuneratoria no tiene ningún régimen especial y ello porque es el móvil remuneratorio el que guía el "animus donandi" del donante, nada más; móvil indiferente jurídicamente para el Derecho, que no causa, del negocio jurídico». Dicha doctrina aparece reflejada en sentencias posteriores, entre otras, STS de 4 de mayo de 2009 y STS de 3 de febrero de 2010.

Por tanto, cuando una compraventa es simulada en tanto en cuanto encubre la verdadera intención o voluntad de los intervinientes que fue la de realizar la donación de un inmueble, debe ser considerada nula de pleno derecho e igualmente, debe entenderse que la donación encubierta no es válida, ya que resulta imprescindible que en escritura pública conste tanto la voluntad de donar como la aceptación de dicha donación por parte del donatario, voluntades que no concurren obviamente en la escritura pública de compraventa.

Ahora bien, cosa distinta es que pudiera plantearse la duda acerca de la posible falta de legitimación ad causam del "vendedor" para el ejercicio en estos casos de la correspondiente acción de nulidad, pues el defecto en cuanto a la causa del contrato, esto es, la ausencia del pago del precio fijado se produce con la intervención consciente y voluntaria de éste. Así, si bien es cierto que no existe jurisprudencia constante al respecto, sí que hay alguna sentencia en la se deniega esta legitimación activa cuando quien se presenta como demandante tuvo una contribución decisiva en la causa de nulidad posteriormente invocada. En efecto, por ejemplo, la STS de fecha 9 de diciembre de 2.012, deniega la legitimación de quien "participó y contribuyó decisivamente en la gestación de los negocios jurídicos cuya nulidad postula, so pena de que admitiésemos que fuera contra sus propios actos y, con abuso de derecho, pretendiera … la anulación de unos (negocios) a cuyo nacimiento consintió". Todo ello, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 7.2 y 1.302 del Código Civil y 11.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial".

Por esta razón, en los supuestos en que sea el propio vendedor el que ejercite la acción de nulidad del contrato de compraventa celebrado con intención de las partes de "disfrazar" una donación encubierta, debería ser desestimada la demanda interpuesta.

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