Esta mención: “en todo caso” está contenida en el artículo 17.3, apartado segundo, de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), dentro de la regulación de la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de edificación. Pero ¿qué significado tiene realmente “en todo caso” cuando nos vemos inmersos en un procedimiento por defectos de construcción?
Como hemos explicado en alguna ocasión anterior, en los litigios de vicios o defectos de construcción, cuando no pueda individualizarse o no pueda determinarse el grado de intervención de los diferentes agentes intervinientes en los daños materiales que se hayan presentado, la LOE determina que la responsabilidad sea solidaria, respondiendo todos ellos en la misma proporción.
Ahora bien, el hecho de que, además de lo anterior, la LOE obligue al promotor a responder “en todo caso” tiene una sencilla explicación. Estamos en presencia de un criterio de imputación objetivo, es decir, que cuando un comprador de vivienda sufra de daños materiales a causa de vicios o defectos de construcción y demande al promotor inmobiliario, no deberá probar la negligencia del promotor o los incumplimientos contractuales del mismo. Al contrario, ha de ser la empresa promotora la que corra con la carga de la prueba de que ha actuado correctamente sin contravenir norma o estipulación contractual alguna.
El comprador simplemente ha de acreditar la existencia de un daño material en el inmueble adquirido quedando facultado para interponer la correspondiente demanda frente al promotor y frente al resto de agentes de la construcción que considere responsables. Ahora bien, en este caso concreto, el promotor responderá “en todo caso” aunque haya cumplido sus obligaciones y no haya sido directamente responsable, pues la LOE le hace siempre responsable solidario.
La única vía de escape que tiene el promotor en los procedimientos de defectos constructivos para que no le afecte la responsabilidad “en todo caso” es que los daños que sufre el comprador sean consecuencia de: 1) caso fortuito o fuerza mayor; 2) intervención de terceros ajenos al proceso constructivo o 3) daños causados por el propio demandante.
Ahora bien, hay que precisar que la LOE protege únicamente frente a los daños materiales que presente la finca adquirida. Cuando además se quiera reclamar al promotor otro tipo de daños, ya sean personales, ya sean conceptuados como lucro cesante, daños morales o aquellos provocados por cualquier otro tipo de incumplimiento contractual, habrá que acudir a la invocación de los preceptos que en el Código Civil regulan la responsabilidad civil contractual.
Conforme a lo anterior, la propia LOE, en su artículo 17.9 dispone que la responsabilidad por los daños materiales en la edificación ha de entenderse sin perjuicio de la responsabilidad del vendedor [es decir, el promotor] frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a la regulación de los vicios ocultos recogida en el Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.
Como corolario a lo expuesto, el consejo que se puede ofrecer a un comprador que sufre daños materiales en su vivienda es que encargue un informe pericial que determine con precisión los daños, las causas de los mismos y su cuantificación económica. Con esta información se podrá valorar si demandar únicamente al promotor o incluir también a los agentes de la edificación (constructor, arquitecto, arquitecto técnico) que puedan haber contribuido con su actuación a los referidos daños.
