Consecuencia quizás del ciclo inmobiliario caracterizado por los altos precios de las viviendas, ha sido y es común encontrarse con situaciones en las cuales los hijos forman su hogar y constituyen su domicilio conyugal en viviendas propiedad de sus padres que generosamente les ceden para su disfrute y desahogo económico. Esta situación en principio inocente conlleva eventuales problemática.
Recientemente el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión[1], y en particular sobre cuál es el título que legitima al hijo/a para poseer la vivienda o inmueble cedido. A tal efecto dispone que para conocer el título de posesión, obviamente constituye paso previo conocer si existe o no un contrato entre el cedente propietario y los cesionarios poseedores del inmueble que regule dicha situación. En el supuesto en que no exista suscrito contrato alguno y se haya cedido el inmueble a título gratuito y sin limitación temporal alguna, ha de profundizarse en la relación que subyace. Si el inmueble fue cedido para un uso concreto y determinado, como fue el caso de autos, la utilización por el hijo y su familia como hogar conyugal o familiar, tendrá la consideración de comodato o préstamo de uso.
El comodato (de commodum, provecho) o préstamo de uso se define comúnmente como el contrato por el cual una de las partes (comodante) entrega (generalmente de manera gratuita) a la otra (comodatario) una cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo, y se la devuelva. El comodante conserva la propiedad de la cosa por lo que no es traslativo del dominio, sólo se entrega la posesión. La única exigencia formal, por su carácter real, es la entrega de la cosa al comodatario. No obstante hay que hacer una precisión importante: el uso dado al inmueble ha de ser específico, y no simplemente el genérico y propio de la cosa según su destino, y deberá venir acreditado claramente, al menos, de la valoración de los hechos y circunstancias concurrentes.
En este contexto, cuando cesa el motivo o el uso que había de darse al inmueble, y el comodante o cedente no reclama la devolución del inmueble, la situación del usuario se convierte en un precario.
La cuestión adquiere más interés, como fue la base del litigio, cuando la posesión del inmueble -vivienda en este caso- fue sido asignada al cónyuge del hijo (y comodatario) en virtud de sentencia en procedimiento matrimonial. ¿Es oponible a los propietarios de la vivienda (y comodantes) dicha resolución como título de permanencia en el inmueble?
En respuesta a ello, estima el Tribunal que en tanto que la relación jurídica que vincula a los propietarios titulares dominicales de la vivienda, y los poseedores de la misma sea la propia de un comodato constituido en consideración al matrimonio de su hijo y con objeto de que los cónyuges establecieran en ella el hogar conyugal y familiar, la ruptura de la convivencia matrimonial sobrevenida, y por tanto, la desaparición del uso concreto y determinado al que pudiera considerarse que fue destinada la vivienda cedida, convierte la situación en un precario.
La resolución en procedimiento matrimonial que asigna al cónyuge el uso de la vivienda no constituye un título capaz de enervar la acción de desahucio, pues semejante declaración jurisdiccional no comporta la creación de un derecho de uso antes inexistente, ni confiere mayor vigor jurídico que el correspondiente al precario y por tanto solo puede ser oponible entre quienes son parte en el procedimiento y no puede afectar a terceros ajenos al matrimonio.
[1] Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil de 2 de Octubre de 2.008, nº de recurso 1754/2003, Ponente Don Ignacio Sierra Gil de la Cuesta, por la cual confirma la doctrina emanada de la también Sentencia del mismo Tribunal de fecha 26 de diciembre de 2.005, y entierra la jurisprudencia contradictoria sobre esta materia en las Audiencias Provinciales.
