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29/06/2022. 18:47:34

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Golden Visa: la amortización parcial del préstamo hipotecario en inversiones inmobiliarias para alcanzar el mínimo legal

Abogada – Derecho Mercantil
UHY Fay & Co
bpv@uhy-fay.com

Haber invertido un mínimo de 500.000 euros en una propiedad inmobiliaria en España con un préstamo hipotecario puede resultar un obstáculo cuando se pretende la obtención de un visado o autorización de residencia por inversión, más conocido como “Golden Visa”.

De conformidad con lo establecido en el artículo 64.b) de la Ley 14/2013, titulado “Forma de acreditación de la inversión”, el solicitante deberá acreditar la adquisición del bien inmueble y su importe mediante una certificación de dominio y cargas del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles, en caso de que la certificación no incluya el importe de la inversión, éste se podrá acreditar mediante escritura pública; y, asimismo, deberá acreditar que el bien inmueble está libre de toda carga o gravamen pudiendo estar la parte de la inversión que exceda del importe exigido sometida a carga o gravamen.

En la práctica, las autoridades competentes de resolver sobre la Golden Visa resultan un tanto inflexibles a la hora de interpretar el mencionado precepto, rechazando las certificaciones bancarias como medio de prueba de amortizaciones parciales realizadas y exigiendo certificaciones de dominio y cargas en todo caso. Veamos un caso práctico:

John, ciudadano británico compró un apartamento en la Costa del Sol en 2021 por un importe de 550.000 Euros pagando con fondos propios la cantidad de 400.000 Euros y 150.000 Euros mediante un préstamo hipotecario otorgado por Banco X. En 2022, John desea solicitar la Golden Visa para poder pasar más de 90 días en España.

Puesto que la inversión inmobiliaria debe estar libre de cargas hasta el importe de 500.000 Euros, John ha pensado amortizar la cantidad de 100.000 Euros, pensando que con una certificación bancaria podrá demostrar ante las autoridades competentes que ha alcanzado el mínimo legal requerido.

Una vez reunida toda la documentación, John presenta la solicitud para obtener la Golden Visa en España. Las autoridades competentes le responden que debe presentar una certificación de dominio y cargas con el importe actual del préstamo hipotecario conteniendo lo que queda por pagar acogiéndose al artículo 64.b) de la Ley 14/2013 (aunque no lo dicen expresamente, parece que no admiten otro medio de prueba). De manera que si John quiere usar la inversión a efectos de la Golden Visa, tendría que firmar la cancelación parcial de la hipoteca ante notario (no sería válida la certificación bancaria) y realizar la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad para, finalmente, obtener una certificación de dominio y cargas con el importe del préstamo bancario actualizado.

Ante esta resolución, John pregunta en su Banco X por el procedimiento a seguir y éste le informa que, siguiendo su política interna, ellos no acceden a registrar las amortizaciones parciales de los préstamos hipotecarios en el Registro de la Propiedad, solo aceptan registrar las cancelaciones totales de los préstamos hipotecarios.

Debido a que las autoridades competentes no han aceptado la certificación bancaria como medio para probar una amortización parcial del préstamo hipotecario, John solo tiene como opción cancelar totalmente el préstamo hipotecario con el coste que ello conlleva si quiere solicitar la Golden Visa.

El criterio mantenido por las autoridades competentes en esta materia produce situaciones injustas para aquellos extranjeros que tienen los medios económicos para llevar a cabo inversiones inmobiliarias cumpliendo los requisitos establecidos por la Ley 14/2013 y que se han valido de financiación bancaria.

No obstante, parece que dicho criterio deberá ir flexibilizándose puesto que el Tribunal de Justicia de Madrid está siendo más laxo en la interpretación del artículo 64.b de la Ley 14/2013 aceptando las certificaciones bancarias como medios de prueba en estos casos. Así, cabe destacar que la Sentencia del Tribunal de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección 1ª, sentencia 442/2021 de 2 de julio de 2021, recurso 311/2020, establece lo siguiente:

“Esta Sala y Sección, en Sentencia No 810/2018, de 26 de septiembre (rec. 1429/2017), ha tenido la oportunidad de declarar que es la entidad crediticia la que «certifica la cantidad real de la deuda y que delimita el cumplimiento de la norma en cuanto la inversión efectiva y no acogida a préstamo hipotecario». Ello de cara a verificar si «alcanza la suma requerida para la obtención de la autorización». Se trata de esta forma de evitar que la Administración pueda acogerse para denegar el visado de residencia para inversores a la carga que figuraba en el Registro de la Propiedad, prescindiendo de la más actualizada que resulta del certificado emitido por la entidad bancaria acreedora (como en este caso sucede) y lo expresado sobre tal particular en la escritura pública de adquisición del inmueble.

Se sigue de lo anterior la íntegra estimación del recurso y, con anulación de la actuación impugnada, procede declarar el derecho del recurrente a que le sea concedido el visado de residencia para inversores solicitado en fecha 23/8/19″.

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