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07/02/2023. 18:43:30

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Hipotecas que traen ‘cola’: la distinción entre el plazo de la hipoteca y el plazo de la obligación garantizada

Cuatrecasa, Gonçalves Pereira

Cuatrecasas, Gonçalves Pereira

Nuestra Ley Hipotecaria dispone que en la inscripción del derecho de hipoteca se expresará la duración de las obligaciones garantizadas. Sin embargo, la duración de las obligaciones garantizadas no debe confundirse con el plazo de duración de la hipoteca.

Una casita roja sobre un calendario

Existen dos supuestos para los que la Ley establece expresamente como requisito constitutivo la determinación de un plazo de duración específico para la hipoteca inmobiliaria: la hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito y la llamada hipoteca flotante (artículos 153 y 153 bis, respectivamente, de la Ley Hipotecaria).

El motivo de tal exigencia radica en que el plazo de vencimiento de las obligaciones garantizadas por estos dos tipos de hipotecas es, con frecuencia, indeterminado. En efecto, la cuenta corriente de crédito suele regularse como un contrato de duración determinad -normalmente anual- con prórrogas tácitas sucesivas de su vencimiento de tal forma que, en la práctica, su duración resulta indefinida. En el caso de la hipoteca flotante, si ésta garantiza obligaciones futuras cuyos términos no se conocen, tampoco conoceremos su plazo de duración.

En consecuencia, cuando resulta imposible determinar el plazo de vencimiento de las obligaciones garantizadas, debe fijarse un plazo de duración para la propia hipoteca, durante el cual los acreedores de tales obligaciones gozarán del beneficio de la garantía real.

La cola en el plazo de la hipoteca

Nuestro derecho positivo guarda silencio respecto de la posibilidad de establecer un plazo de duración de la hipoteca distinto al de la obligación garantizada por ésta. Nótese que cuando la Ley Hipotecaria impone a las partes la obligación de fijar un plazo de duración específico para la hipoteca (en los referidos artículos 153 y 153 bis), no exige que dicho plazo se condicione o vincule de forma alguna al plazo de vencimiento de las obligaciones garantizadas. Existen reiteradas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) que confirman la validez de aquellas cláusulas que disponen un plazo de duración de la hipoteca inferior al de las obligaciones garantizadas. No obstante, no existen pronunciamientos en relación con el supuesto inverso.

En cambio, es una práctica de mercado relativamente frecuente en el ámbito de las financiaciones estructuradas, la determinación de un plazo de duración de la hipoteca superior al plazo de las obligaciones garantizadas, habitualmente entre seis meses y dos años adicionales, al que denominaremos la cola del plazo de la hipoteca.

En nuestra opinión, el establecimiento de una cola en el plazo de duración de la hipoteca debe entenderse como una expresión del principio de autonomía de la voluntad de las partes consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil, en ejercicio del derecho del hipotecante de libre disposición sobre el inmueble de su titularidad con el fin de ofrecer a su acreedor un período de garantía adicional, motivado por las razones que expondremos a continuación. Cierto es que tal previsión puede parecer, a priori, contraria al más estricto principio de  accesoriedad de la hipoteca. Sin embargo, debe tenerse en consideración que este principio se ha ido flexibilizando progresivamente con las sucesivas reformas legislativas de los últimos años, para ajustar el alcance y efectos del derecho real de hipoteca a las necesidades del mercado hipotecario actual, siendo el mejor ejemplo de ello la introducción en el año 2007 de la figura de la hipoteca flotante.

Cabe decir que la determinación de un plazo de duración de la hipoteca mayor que el de la obligación garantizada no afectará al plazo de prescripción de la acción hipotecaria, el cual empezará a computar desde la fecha en la que esta pudo ejercitarse conforme al artículo 1.969 del Código Civil (es decir, desde el vencimiento de la obligación garantizada). No obstante, el plazo de duración de la hipoteca pactado por las partes sí constituirá la fecha de inicio del plazo de veinte años previsto en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario para cancelar formalmente el asiento registral de la hipoteca.

Motivos para establecer una cola en el plazo de la hipoteca

Sería erróneo pensar que la cola de la hipoteca se establece para permitir su ejecución una vez alcanzada la fecha de vencimiento de la obligación garantizada. Expirado dicho plazo, la hipoteca no se extingue – como tampoco lo hace la obligación garantizada -, sino que la acción hipotecaria se mantendrá vigente hasta agotarse su plazo de prescripción, es decir, hasta transcurridos veinte años desde que pudo ejercitarse.

La principal razón por la cual se establece una cola en la duración de la hipoteca inmobiliaria, es crear una suerte de reserva de rango hipotecario durante un período adicional al del vencimiento de las obligaciones garantizadas. Desafortunadamente, no es infrecuente que las partes acuerden la prórroga del vencimiento de la obligación garantizada con posterioridad a dicho vencimiento, una vez el deudor se encuentra ya en mora. La prórroga de la obligación garantizada, posterior a su vencimiento, plantea la cuestión de si tal novación debe ser calificada como extintiva, con la consiguiente pérdida de rango hipotecario frente a acreedores posteriores y la sujeción a tributación como si de una nueva hipoteca se tratase. El establecimiento de una cola en el plazo de la hipoteca, permite negociar y formalizar la prórroga de la obligación garantizada con posterioridad al vencimiento de la misma, pero con anterioridad a que finalice el plazo de duración inscrito de la hipoteca, con el objetivo de reforzar (al menos aparentemente) el carácter modificativo y no extintivo de tal novación y evitar de tal modo las consecuencias antes mencionadas.

Debe decirse que el razonamiento anterior pierde sentido con la interpretación sostenida actualmente por la DGRN al respecto, en virtud de la cual la existencia de una cola en el plazo de la hipoteca no generaría efecto jurídico alguno. Sin ánimo de ser exhaustivos, en la resolución de 15 de julio de 2013 (que ratifica las anteriores de fecha 24 de noviembre de 2009 y 6 de mayo de 2010), la DGRN mantiene que la novación de la obligación garantizada tras su vencimiento no comporta necesariamente su calificación como novación extintiva, salvo que exista una declaración de las partes sobre su intención de dar por extinguida la obligación o bien la obligación resultante de la modificación sea de todo punto incompatible con la antigua. No obstante, la ampliación del plazo sin el consentimiento de los acreedores con derecho inscrito posterior, conlleva la pérdida del rango hipotecario frente a los mismos, con independencia de si se otorga con anterioridad o posterioridad al vencimiento de la obligación garantizada.

La reducción convencional del plazo de prescripción de la acción hipotecaria

En ningún caso debe confundirse el establecimiento de una cola en el plazo de duración de la hipoteca con la determinación de un plazo de prescripción de la acción hipotecaria inferior al plazo de veinte años previsto tanto en la Ley Hipotecaria como en el Código Civil. El artículo 82 de la Ley Hipotecaria, en sus párrafos segundo y quinto, prevé expresamente la posibilidad de convenir contractualmente un plazo de prescripción de la acción hipotecaria más corto que el legalmente establecido. Se trata de dos supuestos distintos, con una causa y efectos totalmente diferenciados. En este sentido se ha pronunciado la DGRN que, en sus resoluciones de 18 de mayo de 1992 y 17 de octubre de 1994, entre otras, sostiene que "la hipótesis contemplada en el párrafo 2º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, precisa en consecuencia, para su operatividad, que la extinción del derecho inscrito, según la Ley o el título, resulte de manera clara, precisa e indubitada". La última de las resoluciones citadas añade que "la hipoteca voluntaria, como fruto que es de la autonomía de la voluntad plasmada en un negocio jurídico, puede constituirse por plazo determinado al igual que puede quedar sujeta a una condición. Ahora bien, el plazo fijado para aquélla puede tener, según los casos, un distinto significado que habrá de analizarse atendiendo a los concretos términos en que aparezca constituida".

Conclusiones

El ordenamiento hipotecario prevé la posibilidad de establecer, en determinados supuestos, un plazo de duración de la hipoteca, guardando silencio sobre si dicho plazo puede superar el plazo de vencimiento de la obligación garantizada.

En el ámbito de las financiaciones estructuradas, en ocasiones se ha fijado un plazo de duración de la hipoteca superior al de la obligación garantizada (la cola de la hipoteca) con la finalidad de que, tras el vencimiento de esta última, se disponga de un período adicional para prorrogarla sin exceder el plazo de duración de la hipoteca inscrito en el Registro de la Propiedad, de tal modo que se refuerce el carácter modificativo y no extintivo de tal novación, evitando así las consecuencias que de ello se derivarían en el ámbito hipotecario y tributario, antes mencionadas.

No obstante, la DGRN sostiene que la prórroga del vencimiento de la obligación garantizada mediante hipoteca inmobiliaria pactada incluso con posterioridad a dicho vencimiento, tiene carácter de novación modificativa y no extintiva, sin perjuicio de que tal prórroga conllevará la pérdida de rango respecto a los derechos inscritos con posterioridad, independientemente de si la prórroga se formaliza antes o después del vencimiento de la obligación. En consecuencia, actualmente el establecimiento de una cola en el plazo de la hipoteca deviene innecesario y las colas ya fijadas no despliegan efecto jurídico, sin perjuicio de los cambios legislativos e interpretativos que puedan producirse en el futuro en este sentido.

Finalmente, no debe confundirse el establecimiento de una cola en el plazo de la hipoteca con la facultad que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria confiere a las partes de convenir un plazo de prescripción de la acción hipotecaria inferior al legalmente previsto, lo cual, según la DGRN, deberá haberse pactado de manera clara, precisa e indubitada.

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