El tema que abordamos en este artículo puede parecer extraño o poco frecuente en la práctica inmobiliaria pero nada más lejos de la realidad. Existen numerosos supuestos en los que el propietario de la finca colindante ejecuta una edificación que invade parcialmente la parcela del vecino. Por norma general, estos casos encuentran su origen en una confusión de linderos, en errores de medición sobre la propiedad de los terrenos, en la existencia de descoordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, etc. Cuando esto sucede nos encontramos ante una figura de creación jurisprudencial que se denomina “accesión invertida” o “construcción extralimitada”.
I.- EL RECURSO A LA ACCESIÓN INVERTIDA
El “derecho de accesión” es considerado como un modo de adquirir la propiedad de los bienes tanto muebles como inmuebles, de tal forma que, esa propiedad da derecho por accesión a convertirse en dueño igualmente de todo lo que en ellos se produce o se les une o incorpora natural o artificialmente. Trasladado esta definición al ámbito inmobiliario se traduce en que el dueño de un suelo, salvo prueba en contrario, se convierte en propietario de cuanto se edifica sobre el mismo aunque se construya con materiales ajenos.
En esta configuración general se entiende que lo principal es el suelo y que la construcción es accesoria al mismo; por consiguiente, al incorporarse poco a poco la edificación al terreno, de la misma forma y progresivamente, pasa a ser propiedad del dueño del terreno, salvo que mediante otros medios de prueba se acredite que no es así.
Ahora bien, ¿qué sucede cuando el colindante construye con materiales propios en parte del terreno de su vecino? Pues bien, no existe ninguna norma legal que regule la accesión invertida o construcción extralimitada, configurándose como una verdadera laguna legal y de ahí la ya mencionada elaboración jurisprudencial para lograr una solución a esta problemática. En estos casos, el propietario del terreno cuya construcción se ha extralimitado y ha invadido parcialmente la parcela de su vecino puede adquirir la propiedad de dicho terreno pagando su valor al dueño, convirtiéndose entonces tanto en dueño de la edificación en su totalidad como de la porción de suelo ajeno ocupada.
II.- JUSTIFICACIÓN DE LA FIGURA DESDE EL PUNTO DE VISTA SOCIO-JURÍDICO
A vuelapluma pudiera parecer que la aplicación de la accesión invertida o construcción extralimitada vulnera el artículo 33.1 de la Constitución el cual reconoce el derecho a la propiedad privada (y a la herencia) por cuanto la invasión que sufre quien ve parcialmente ocupado su terreno por la construcción del vecino pudiera suponer una privación de su propiedad.
Sin embargo, la jurisprudencia ha encontrado su justificación en razones de política económica y social, incluso de buena vecindad, considerándose que sería más gravoso y contraproducente desde el punto de vista económico que se produjera una demolición de la construcción respecto a la porción invadida si quien construía lo hacía de buena fe. Así lo deja patente el propio Tribunal Supremo en su sentencia de STS 10 noviembre 2004 (RAJ 2004, 6883) se refiere a “razones de equidad y justicia para evitar la demolición de lo edificado y afectar sustancialmente a la actividad empresarial”. De hecho, la jurisprudencia estima que la contundencia de las razones apuntadas implican el recurso automático a la doctrina de la accesión invertida cuando se presenta una situación a la que resulta de aplicación, operando como si se tratara de una venta forzosa a favor del colindante invasor.
III. REQUISITOS DE LA ACCESIÓN INVERTIDA
Los requisitos que jurisprudencialmente se han establecido para que concurra un supuesto de accesión invertida o construcción extralimitada son los siguientes:
1.- Que las fincas en las que se ha edificado pertenezcan a distintos dueños, debiendo acreditar quien ejecuta la construcción que es el propietario de la parcela.
2.- Que la construcción forme un todo con el suelo de la finca ajena, siendo imposible su división.
3.- Que la edificación se haya extralimitado, invadiendo parcialmente el terreno ajeno.
4.- Que el valor de lo construido sea superior al valor del suelo ocupado.
5.- Buena fe de quien realiza la construcción. Si el constructor es de mala fe, suponiéndose que el dueño del terreno invadido lo es de buena fe, este último hará la construcción sin estar obligado a indemnizar al vecino invasor, pudiendo exigir al mismo tanto la reposición de su parcela a su estado original con demolición de la obra como la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios sufridos a consecuencia de la construcción ilícita.
IV. EFECTOS DE LA ACCESIÓN INVERTIDA
El primer efecto y de suma relevancia es que cuando opera la accesión invertida quedan paralizados los efectos derivados del ejercicio de una eventual acción reivindicatoria del propietario del suelo invadido por la construcción del vecino.
A su vez, el dueño de la edificación debe pagar al propietario del terreno invadido el valor del mismo más la indemnización de daños y perjuicios que corresponda.
Según el Tribunal Supremo, la indemnización debe ser de cuantía suficiente para que se compense al dueño de esa porción de tierra invadida de todo quebranto o menoscabo económico que la segregación de una parte de la finca pueda producir en el resto de su propiedad. En efecto, la sentencia de 8 de noviembre de 1989 establece que “la indemnización reparadora ha de bascular entre la posible codicia del dueño del terreno que por la constante devaluación monetaria quiera beneficiarse de la revalorización de terrenos por encima de esa inflación retrasando su reclamación y el injusto enriquecimiento del constructor que viene poseyendo desde un principio el terreno sin el menor disfrute del dueño del mismo”
Para finalizar, lógicamente, a pesar de lo expuesto anteriormente, no debemos olvidar la importancia y la bondad en la mayoría de las ocasiones de alcanzar un acuerdo extrajudicial que mitigue los efectos perversos de estas situaciones y que compense económicamente a ambas partes.
