Sin perjuicio de analizar en un próximo artículo la resolución 7 de octubre por la que se publica la resolución conjunta de la dirección general de seguridad jurídica y fe publica y la dirección general del catastro, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario introduce una serie de novedades con el objeto de alcanzar la coordinación entre Catastro y Registro, pues recaen sobre el mismo ámbito, el inmobiliario y que se hace necesaria pues es bastante frecuente que en el Registro consten unos datos que no se ajusten a la realidad.
En concreto, el artículo 198 de la Ley Hipotecaria (LH) señala que “la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extraregistral podrá llevarse a efecto (entre otros) mediante:
·la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro;
·la rectificación de su descripción”.
El artículo 199 LH se centra en esta materia. Si bien, antes de entrar a analizar las cuestiones fundamentales que de dicho precepto se desprenden, es necesario poner de relieve el artículo 9.b) LH, que tras la modificación operada por la Ley 13/2015 establece con carácter obligatorio la incorporación de la representación gráfica de las fincas para los supuestos de apertura de folio real (en concreto, inmatriculaciones, operaciones de modificación de entidad hipotecaria, y operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria y deslinde que vayan a determinar la reordenación de los terrenos), y para el resto de los casos con carácter potestativo al formalizarse cualquier acto inscribible, o, como operación específica, remitiéndose a los trámites del artículo 199.
Una vez en contexto se pueden destacar básicamente las siguientes ideas:
1.-Rige el carácter rogado de este procedimiento por lo que es necesario solicitar su inicio (así se señala en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015), aunque puede entenderse solicitado cuando en el título presentado se rectifique la descripción de la finca para adaptarla a lo que resulte de su respectiva representación gráfica aportada.
2.-Están legitimados para iniciar el expediente el titular dominical de la finca, así como los titulares de cualquier derecho real que sobre ella recaigan.
3.-Debe aportarse representación gráfica de la finca en cuestión, la cual es preferentemente catastral, pues, así se desprende del artículo 10.1 LH cuando señala que “la base de la representación gráfica de las fincas será la cartografía catastral que estará a disposición de los Registros de la Propiedad”.
En consonancia con ello el articulo 199 exige que se acompañe la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
Sin embargo, cuando estemos ante fincas recientemente creadas, y, en general, cuando no haya correspondencia con la certificación catastral o ésta no exista, se permiten las representaciones gráficas alternativas para los supuestos contemplados en el artículo 10.3 LH (procedimientos de concordancia entre Catastro y Registro regulados en el título VI -salvo inmatriculaciones por la vía del doble título del artículo 205, donde se establece como requisito indispensable la total coincidencia entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que debe ser aportada- , y procedimientos de parcelación, reparcelación, actos de modificación de entidad hipotecaria y deslinde que determinen la reordenación de los terrenos), sin perjuicio en todo caso de su carácter provisional, pues deben ser objeto de convalidación por parte del Catastro.
En resumen, en materia de representaciones gráficas podemos encontrarnos dos escenarios:
- certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que contenga la georreferenciación de los inmuebles, siempre que la descripción de la finca que aparece en el Registro coincide con la que refleja el título presentado a inscripción;
- representaciones gráficas alternativas, siendo necesario que el interesado manifieste expresamente que la representación gráfica contenida en la certificación catastral no se corresponde con la realidad física o carece de la misma y para los supuestos que el artículo 10.3 LH señala.
4.-Intervención de los interesados con carácter previo a la inscripción de la base gráfica. En este sentido, el Registrador debe comunicar a los titulares de las fincas colindantes afectadas y al titular del dominio cuando no haya sido el promotor del expediente, o al presidente de la comunidad de propietarios en caso de fincas divididas horizontalmente, los cuales cuentan con un plazo de 20 días para comparecer ante el Registrador y realizar las alegaciones que a su derecho convengan, así como a los titulares catastrales colindantes afectados cuando se presenten representaciones gráficas alternativas. Todo ello sin perjuicio de la utilización de otros medios de publicidad, así como de la inserción de un edicto en el Boletín Oficial del Estado, cuando se ignore el lugar o domicilio en el que deban efectuarse, o, tras dos intentos no hayan sido posible practicarlas.
5.-Las representaciones gráficas aportadas serán objeto de calificación por el Registrador conforme al artículo 9 Ley Hipotecaria. Ello supone que no podrán albergarse dudas entre la representación gráfica aportada y la finca inscrita. Concurren las mismas cuando:
- la representación gráfica coincide en todo o en parte con otra inscrita o con el dominio público (lo que será notificado a la Administración titular del inmueble afectado).
- existe posible invasión de fincas colindantes, existiendo la posibilidad de acudir al expediente de deslinde para disipar estas dudas, o conformidad de los afectados en documento público o mediante comparecencia ante el Registrador.
- se encubran negocios traslativos o actos de modificación de entidad hipotecaria.
En estos términos el propio artículo 199 dice “el Registrador denegará la inscripción de la identificación de la finca si la misma coincide en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será notificada a la Administración titular del inmueble afectado”.
6.-Por último, concluido el expediente se producen importantes efectos:
- Si se trata de certificación catastral, se incorpora la misma al folio real de la finca haciéndose constar expresamente que ha quedado coordinada gráficamente con Catastro, circunstancia que se comunicará al mismo y se reflejara en la publicidad registral que se expida; en caso de representaciones alternativas, se incorpora al folio real y se comunica a Catastro con el fin de que practique las rectificaciones que considere oportunas, comunicándolo de nuevo al Registro para que ahora sí, se haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real de la finca su nueva referencia catastral, quedando en su caso convalidada si el Catastro no se pronuncia en el plazo de 6 meses.
- El efecto más importante si cabe, se trata de la presunción del artículo 38 LH de titularidad y posesión de la finca a favor del titular inscrito en los términos que del Registro resulten, extendiéndose ahora también a sus datos físicos.
- Consecuencia lógica de todo ello, será que la representación gráfica inscrita debe ser respetada a la hora de inscribir posteriormente las representaciones gráficas de las fincas vecinas.
En resumen, este expediente, que exige en todo caso tramitación previa y que no se alberguen dudas por el Registrador en los términos expuestos, tiene una doble utilidad:
·la inscripción de representaciones gráficas georreferenciada de las fincas cuando se solicite su inscripción como operación complementaria al acto documentado o como operación específica, y,
·rectificaciones de superficie si la representación catastral no coincide con la finca registral, y con independencia de su magnitud.
Finalmente cabe destacar que quedan fuera de este ámbito los elementos integrantes de una división horizontal y las fincas que deriven de expedientes de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde, pues es necesario respectivamente, la previa rectificación del título constitutivo o la tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
