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02/02/2023. 11:56:41

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La dualidad inmobiliaria y la necesaria relación entre Registro de la Propiedad y Catastro Inmobiliario

Magistrado. Doctor en Derecho

Sobre la reforma de la Ley Hipotecaria y la Ley del Catastro Inmobiliario

Ninguna duda cabe de que el derecho de propiedad y todas las relaciones, tanto privadas como públicas, que sobre esta institución configuran uno de los elementos esenciales sobre los que se construye nuestra sociedad, y así se recoge en el art. 33 de nuestra Constitución. Y de todos los bienes materiales e inmateriales, tangibles e intangibles, los inmuebles destacan por encima de todos.

Una casa empujada por un muñeco

Desde el mismo instante en el que los bienes inmuebles, como realidad física, son susceptibles de uso y apropiación, desde el momento en que sobre ellos se pueden establecer relaciones de propiedad y de ser gravados con otros derechos reales, se hace preciso documentar, registrar esas relaciones que las personas establecen con y sobre los bienes, de manera que puedan ser opuestas a terceros… e incluso a los propios propietarios. Es preciso, en definitiva, establecer relaciones entre sujetos y los objetos inamovibles.

Surgen así dos tipos de necesidades que encuentran respuesta en dos instrumentos diferentes. Exigencias con diversidad de origen y, también de finalidades. De un lado la de documentar esa realidad física, económica y jurídica. De otro, la de crear un instrumento en el que se inscriban y anoten, se registren, los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Mecanismos que, a su vez, son el reflejo de la diversidad entre lo público y lo privado. Dos instrumentos que partiendo de lo mismo, y actuando de manera inicial sobre el suelo como elemento constante y finito, persiguen cumplir con finalidades diferentes, aunque totalmente relacionadas, si bien parece que quisieran (como si acaso pudieran) ignorarse.

Es la relación y tensión entre fines privados y públicos y, en términos de regulación, entre el derecho privado (el civil, como madre de todos los derechos) y el derecho público (derecho administrativo y tributario, como medios de gestión del interés social). El Registro de la Propiedad como lugar en el que quedan recogidos (registrados) los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, con la misión de la fe pública y la publicidad. El lugar en el que poder consultar la propiedad y el resto los derechos reales a los que se encuentran sometidos de los inmuebles, y su estado, en cuanto a si se encuentran libres de cargas o, si por el contrario, si esos bienes están gravados con alguna. Poca atención requiere el darse cuenta que el Registro de la Propiedad se encuentra regulado en la Ley Hipotecaria, de manera que es en el prototipo de gravamen donde se ubica al instrumento, y no al revés.

Se trata de que cualquiera (el tercero hipotecario) pueda acceder y consultar el estado de un determinado bien. Y lo que allí consta configura, salvo prueba en contrario, la realidad jurídica que pesa sobre esa la realidad física, mediante inscripciones y anotaciones. Allí estará inscrita la propiedad, y allí deberán constar, para que surtan efectos contra terceros, los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales.

La historia del Catastro es bien distinta. Es el registro público sobre los bienes inmuebles. Es un instrumento al servicio de la Hacienda Pública, del control de la riqueza territorial, de fijación de valores y contribuciones. El Catastro Inmobiliario describe la realidad física y las características (físicas, económicas y jurídicas) que presentan los inmuebles. De gestión y control de la realidad física con fines de interés público.

Se trata, en definitiva, de dos reflejos de un mismo objeto (realidad) desde dos perspectivas diferentes. Así, mientras el Registro de la Propiedad es la historia del derecho inmobiliario (registral), de las vicisitudes que la propiedad de los inmuebles ha ido sufriendo a lo largo del tiempo en general y de la realidad jurídica, en particular, el Catastro Inmobiliario es instrumento al servicio de los principios de generalidad y justicia tributaria.

Un sinsentido que, no ha mucho tiempo, se ha empezado a corregir, debido, en gran medida a los cambios que, tanto en las tecnologías como en los medios de acceder a la información, se han ido produciendo.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, supone un paso hacia adelante en ese necesario maridaje que se antoja, afortunadamente, irreversible. Ya no se trata de que ambos instrumentos se reconozcan, al ir dos pasos más allá. De un lado mediante la coordinación entre la información contenida en ambos Registros y, de otra, en la relación de los procedimientos entre ambos.

Y ello mediante la modificación de preceptos centrales de la Ley Hipotecaria, en especial en el marco de la forma y efectos de inscripción (como son los arts. 9 a 11) y los relativos a la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física, parte esta de la Ley que se ve modificada en su integridad (Título VI, arts. 198 a 210 LH). Y lo mismo cabe decir de la reforma del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que alcanza a sus disposiciones generales, a su propia regulación, a su formación y mantenimiento, así como a la colaboración e intercambio de información.

Dos representaciones de una misma, y única, realidad que se ha permitido vivieran separadas amparándose, para ello, en las distintas finalidades que cumplían. Porque mientras el Catastro Inmobiliario es la imagen, el Registro de la Propiedad es la letra, el sonido. Y se trata, sencillamente, de eso, que poder disponer de una percepción completa, en la que el ciudadano pueda disfrutar, al mismo tiempo, de la imagen y el sonido de la realidad inmobiliaria.

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