Siendo el Registro de la Propiedad un instrumento fundamental del sistema de seguridad jurídica español, y habiéndose demostrado a lo largo de los años su papel determinante a efectos de garantizar el tráfico inmobiliario, la mayor grieta en su robusta estructura se encontraba en la delimitación del objeto de derecho, sometido a protección. Frente al Catastro, como registro eminentemente fiscal, se erige el Registro de la Propiedad como institución garante de la titularidad jurídica en toda su extensión, quedando, hasta hace relativamente poco, fuera de su objeto la determinación concreta, y con efectos frente a terceros, de la finca respecto a la que se extienden los principios hipotecarios, en lo que a sus datos descriptivos se refiere.
Frente a una necesidad real, existente en la sociedad, de conocer y proteger la realidad inmobiliaria sobre la que se opera y su delimitación, es la ley 13/2015 de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, la que revoluciona el papel que hasta ahora desempeñaba el Registro de la Propiedad, permitiendo que los derechos que se inscriben y anotan recaigan sobre un objeto indubitado, siendo la cognoscibilidad generalizada e indiscutida un estímulo innegable para el tráfico jurídico.
Dicha reforma legislativa parte también de una situación registral preexistente; esto es, de una institución longeva que a lo largo de su existencia ha conocido ‘la delimitación de la finca’ en su máxima imprecisión. Así pues, la Ley 13/2015 se desarrolla permitiendo al ciudadano redefinir el contorno de su inmueble ya inmatriculado, reglando procedimientos que, respetando el principio de tutela judicial efectiva, consigan dar respuesta a la necesidad de reconectar la realidad registral y la extrarregistral, permitiendo que aquellas titularidades que el registro publica y protege se identifiquen con su correspondiente realidad extra tabular.
Es esta conexión de la finca, entendida en su sentido registral, con su materialización extrarregistral – así como su coexistencia con fenómenos de la naturaleza, que inciden en su negociabilidad – lo que ha impuesto que la institución Registral sea, no sólo fuente de una información jurídico privada, sino también aporte, como valor añadido, información territorial asociada, a efectos de conocer cómo la normativa administrativa de protección del medio ambiente y dominio público infieren sobre la finca y su disponibilidad. En esta línea el Colegio de Registradores ha desarrollado el Documento Registral de Análisis Gráfico (DRAG), consistente en un análisis geoespacial de la finca, tanto en relación con la realidad inscrita, cómo con aquellos fenómenos medioambientales que determinan la aplicación de un determinado régimen jurídico.
El nuevo sistema de georreferenciación de fincas supone la adaptación de la institución registral a una sociedad que avanza consciente de la importancia de sus datos, los cuales no sólo han de ser accesibles, sino certeros y exactos. El Registrador, como operador jurídico del inmueble, ha debido y conseguido, de mano del legislador, dar respuestas a las necesidades de los usuarios; no obstante, nunca en detrimento los principios que le son propios, que imponen la protección de la realidad inscrita. Así, se han desarrollado procedimientos que establecen un diálogo entre las distintas fincas – en sus distintas manifestaciones tabulares – impidiendo que la evolución que experimenta la institución se alcance a costa del titular registral.
Esta legislación, en cuanto introduce nuevos procedimientos de redefinición de fincas, garantizando la intervención de colindantes ‘afectados’, ha supuesto también el descubrimiento de la utilidad del Registrador como mediador cualificado. Son numerosos los casos en los que los expedientes de modificación descriptiva evolucionan en expedientes de conciliación, en los que el Registrador de la Propiedad, como experto inmobiliario, propone soluciones alternativas, desde una posición siempre neutral, que permiten el acuerdo de las partes, sin necesidad de acudir a la vía judicial. Esta figura, que evoluciona al alza, ha contribuida en la descongestión de los juzgados, utilizando, al servicio del ciudadano, la experiencia y conocimientos dimanantes de una institución de más de un siglo de antigüedad.
Por último, en cuanto a la operabilidad con el Registro de la Propiedad, tanto desde la posición del consumidor, como del técnico competente – que acude a relacionarse con la institución desde un plano profesional – el nuevo geoportal de los Registradores ha supuesto un instrumento sin parangón. Esta herramienta informática facilita la consulta y descarga de geometrías, tanto presentadas como inscritas, simplificando el entendimiento de las notificaciones en los procedimientos tramitados en sede registral, y asegurando, por tanto, la prestación de un consentimiento consciente. Así mismo, permite la superposición de capas oficiales, el volcado de nuevas delimitaciones, así como la obtención de publicidad registral que conecta con la delimitación inscrita, permitiendo la accesibilidad sencilla a la información que el Registro suministra.
