Estamos oyendo hablar mucho de la reforma de la Ley Hipotecaria (LH), lo que es coherente con el incorrecto uso que se hace del término “hipoteca”. Así que aclaremos conceptos.
Primero, no existe un "mercado de hipotecas" en el sentido en el que vulgarmente se utiliza esta expresión. Lo que hay es un mercado en el que las entidades de crédito ofrecen distintas formas de "crédito" (entre ellas los préstamos), alguno de las cuales, y generalmente los destinados a la adquisición de vivienda, tienen garantía hipotecaria. La hipoteca es una garantía real que constituye el propietario y concede al acreedor un derecho de realización de valor sobre el bien dado en garantía. En nuestro caso, un bien inmueble (p.e. una vivienda), de forma que el incumplimiento de la obligación autoriza al acreedor a pedir que, por un procedimiento reglado, judicial o extrajudicial, se enajene el bien (ius vendendi) para que se pague la deuda.
Por tanto, "préstamo" e "hipoteca" son cosas muy distintas. El primero es un contrato mediante el cual una parte entrega una cantidad de dinero que debe reintegrarse en un plazo y de una forma determinada. Y, además, cuando es un préstamo bancario, debe pagarse un determinado tipo de interés, porque en este ámbito el préstamo gratuito no existe.
El "mercado hipotecario" es otra cosa; tiene por objeto la negociación de los títulos emitidos por determinadas entidades con la cobertura de los créditos hipotecarios concedidos por las mismas, tal como señala el artículo 1 del RD 716/2009, de 24 de abril, que desarrolla la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario.
Aclarados estos conceptos, la Ley Hipotecaria no va a ser objeto de modificación salvo, tal vez, en aspectos tangenciales. Lo que va ser objeto de la correspondiente tramitación legislativa es la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial […] (en adelante, Directiva). Y ello a través de lo que actualmente es el Anteproyecto de Ley XX/2016, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, tal como publica la web del Ministerio de Economía, Industria y Competitividad.
Esta Directiva que debió ser objeto de transposición al Derecho interno antes del 20 de marzo de 2016 y que, por tanto, ya es directamente aplicable, no tiene por objeto sólo los préstamos hipotecarios. "El art. 3 establece que la "Directiva se aplicará a:
a) los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o por otra garantía comparable comúnmente utilizada en un Estado miembro sobre bienes inmuebles de uso residencial, o garantizados por un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y
b) los contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios construidos o por construir".
Por eso su Considerando (15) señala que "el objetivo de la presente Directiva consiste en garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección. Procede, por tanto, que se aplique a los créditos garantizados mediante bienes inmuebles, con independencia de la finalidad del crédito, a los contratos de refinanciación u otros contratos de crédito que ayuden al propietario de la totalidad o de una parte de un bien inmueble a conservar derechos sobre bienes inmuebles o fincas, y a los créditos utilizados para adquirir bienes inmuebles en algunos Estados miembros, incluidos los que no requieren el reembolso del capital, o, salvo si los Estados miembros han establecido un marco alternativo adecuado, a los que tienen como finalidad proporcionar financiación temporal en el lapso de tiempo comprendido entre la venta de un bien inmueble y la compra de otro, así como a los créditos garantizados destinados a la renovación de bienes inmuebles para uso residencial".
En cuanto a la ejecución hipotecaria que, por otra parte, está regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil y no en la LH (con excepción de la venta extrajudicial -art. 129-), el art. 28 de la Directiva se limita a establecer que "los Estados miembros adoptarán medidas para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución" y que "no impedirán que las partes en un contrato de crédito puedan acordar expresamente que la transferencia de la garantía o ingresos derivados de la venta de la garantía al prestamista basten para reembolsar el crédito". Lo primero es un desiderátum y podría conseguirse estableciendo un período dilatado para que el prestamista pueda resolver anticipadamente el crédito por impago del deudor. En cuanto a lo segundo, la LH lo recoge en su art. 140 desde su redacción inicial de 1946.
También establece que los Estados miembros se dotarán de procedimientos o medidas que permitan lograr que, en caso de que el precio obtenido por el bien afecte al importe adeudado por el consumidor, se obtenga el mejor precio por la propiedad objeto de ejecución hipotecaria. Hoy, tanto la LEC como la LH establecen como sistemas únicos de venta la subasta electrónica.
Y, por último, establece que "los Estados miembros podrán exigir que, si se permite al prestamista definir e imponer recargos al consumidor en caso de un impago, esos recargos no excedan de lo necesario para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago". Y según el número 3, "los Estados miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinarán el valor máximo de tales recargos". Esto último es lo que se hizo al modificar el art. 114 LH por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, que establece que los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago sin que puedan ser capitalizados. Esto podría y, a mi juicio, debería extenderse a todos los créditos garantizados con hipoteca de vivienda sea o no habitual.
