La Ley de la Vivienda acaba de entrar en vigor, y cada vez leemos más noticias en los medios acerca de cómo está afectando a los implicados.
Ya sea por los inquilinos que no desalojan los inmuebles porque no tienen dónde ir, o de “okupaciones” y “desokupaciones”, o incluso de cómo está afectado la nueva legislación a las agencias inmobiliarias.
De entre todos, unos de los más afectados son los propietarios, a quienes se les está mirando con lupa, y no tienen la libertad que tenían hasta ahora para poder renegociar sus alquileres
Vamos a ver los puntos de la Ley que más les afectan, y cómo cambian las condiciones que deben de cumplir, respecto a quienes alquilan sus inmuebles.
Ley de la Vivienda, ¿cómo te afecta si eres propietario?
Esta nueva Ley de la Vivienda tiene un objetivo principal, intentar que el alquiler para sectores más desfavorecidos sea más fácil, y puedan acceder a viviendas que, en este momento, si no imposible, sí demasiado difícil para determinadas rentas.
Hay un interés por incentivar el alquiler y que colectivos como los jóvenes o las familias de rentas más bajas tengan más posibilidades de alquilar en determinadas zonas de las ciudades.
Actualmente, hay zonas céntricas donde es muy complicado si no tienen unos ingresos elevados, son colectivos que, por este motivo, deben alejarse de las zonas céntricas y, por consiguiente, de sus puestos de trabajo, lo que empeora mucho la conciliación familiar y laboral.
No es nada sencillo pasar tiempo con tu familia cuando, ir y venir del trabajo, lleva horas.
Mejorar esta situación es lo que persigue la nueva Ley, pero, en el camino, no dejan de aparecer problemas de sectores que se sienten perjudicados por ella, y que intentan eludir sus obligaciones
Vamos a ver cómo cambia la Ley las condiciones de los propietarios de inmuebles.
Zonas tensionadas en la nueva Ley de la Vivienda
Son zonas tensionadas, barrios, núcleos urbanos o cualquier otra parte de una ciudad con una renta más elevada y que no es muy accesible para según qué colectivos.
La decisión de qué es, o no es, una zona tensionada, así como su superficie, está en manos de las Comunidades Autónomas, que estudian las condiciones del mercado inmobiliario, en cada caso, para definirlas en su territorio.
¿Qué debe cumplir una zona tensionada?
La Administración correspondiente lo decide, luego, cada Comunidad Autónoma tiene potestad para poner las condiciones, y delimitar su superficie.
Pero no es tan aleatorio como puede parecer, de hecho hay dos condiciones que todas las Comunidades Autónomas tienen en cuenta, y con que solo una de ellas se cumpla, esa zona recibe la calificación.
- Un inmueble se considera que está en una zona tensionada, cuando el precio de su compra, o alquiler, haya aumentado, como mínimo, 5 puntos más que el Índice de Precios al Consumo (IPC) de la Comunidad donde esté.
En este caso, se toman como valores a considerar los 5 años anteriores al momento en el que se realiza esa compra o ese alquiler.
- Un inmueble se considera que está en una zona tensionada, cuando su coste medio supera el 30% de los ingresos de la unidad familiar.
Estos ingresos se calculan considerando los gastos de alquiler o hipoteca, más los gastos de suministros básicos, con relación a los ingresos totales.
Tan solo con que una de esas condiciones se cumpla, es suficiente para que se acredite ese barrio, núcleo o zona más amplia de una localidad, como una zona tensionada.
El siguiente paso, en esas zonas, es aplicar el resto de condiciones, un cambio en la definición de gran tenedor, y un tope del precio del alquiler, para dar la posibilidad de vivir en ellas a un amplio sector de la población.
¿Cuándo un propietario es un gran tenedor?
Gran tenedor en un concepto que afecta mucho a los propietarios de varias viviendas.
En este caso, de 5 o más, y si están situadas en zonas tensionadas.
Si estás considerado gran tenedor esta ley te afecta a la hora de que tus inquilinos no te paguen alquiler.
Los requisitos que debes cumplir se endurecen en el momento del desalojo, igual si es el caso de tener tu vivienda“okupada”.
Desalojo de tu vivienda si eres gran tenedor
Antes de que se produzca el desahucio, incluso antes de que solicites que se realice, debes haber intentado otros medios para evitarlo.
Es necesario que acredites si las personas alojadas en tu propiedad están en situación de vulnerabilidad, en ese caso no puedes actuar a la ligera, la ley no permite que familias sin recursos se queden desalojadas sin tener un lugar a donde ir.
Esto lo puedes conseguir con un informe de Servicios Sociales.
Debes, también, intentar una conciliación, un acuerdo con tus inquilinos que pueda resolver el conflicto, antes de desalojarlos.
Es posible que puedas conseguir tratos, como un aplazamiento en los pagos, u otras medidas que acordéis entre vosotros, y que asegure el cobro el dinero que te corresponde, y que ellos no se queden sin hogar.
Es importante que sepas que, el aumento del alquiler anual, ya no es tu decisión, los baremos de referencia cambian, y esto también te afecta.
¿Cómo afecta la Ley a la subida del alquiler?
La subida de los alquileres es uno de los puntos más conflictivos, y a los que afecta en mayor medida esta ley.
Desde hace tiempo se pretende realizar una ley que pueda potenciar los alquileres, sobre todo a personas que tienen menos posibilidades, como los jóvenes o las familias de rentas más bajas.
Con esta ley el incremento de las mensualidades se acota, de manera que no hay total libertad, y que no afecte demasiado un incremento de precios por la infracción.
Ahora tienes una limitación en la subida del alquiler, que afecta mucho más a tus propiedades en zonas tensionadas.
Límite en la subida de alquileres
Hasta ahora, los alquileres, anualmente, han aplicado los valores correspondientes del IPC, adecuando así la renta al precio de la vida.
En estos momentos la inflación provoca unos valores demasiado elevados, con una consecuencias para el bolsillo de ciudadanos, que ven que no es posible, que se les va la mayor parte de sus ingresos tan solo en el alquiler o la hipoteca de su vivienda, y no pueden apenas sobrevivir.
Esta Ley quiere regular eso y se dispone a establecer un nuevo porcentaje de subida anual.
De esta manera hay un límite de subida, y no lo decide el propietario, si no que lo establece el Instituto Nacional de Estadística (INE) y se prevé esté preparado en 2025, mientras tanto, hay otro límite al que te debes ajustar.
Durante los meses que restan de 2023, cualquier alquiler que deba actualizar se le tiene que aplicar un 2% de subida.
Durante 2024, el límite es de 3%.
Alquileres en zonas tensionadas
En esta zonas, además, hay que tener en cuenta otros requisitos, para facilitar el acceso a ellas a todos los colectivos
En caso de que seas gran tenedor, y tengas en propiedad 5 o más inmuebles, debes ponerlos en alquiler por obligación.
Cuando cuentas con menos de 5, es decir, eres pequeño tenedor, tienes esta imposición también, solo que el Estado te ayuda a hacerlo beneficiándote con unas ventajas fiscales que intentan que este requisito te perjudique lo menos posible.
Beneficios fiscales por alquilar tus propiedades
Unas ventajas en las que te puedes apoyar para mantener tus propiedades alquiladas, favoreciendo la vivienda a personas con menos recursos, sin que te implique a ti un perjuicio económico.
Ventajas en el pago de impuestos
Siendo propietario, te puedes acoger a unos descuentos en el pago de impuestos, siempre que cumplas ciertas condiciones, pero que te van a ayudar mucho para mantener esos inmuebles en alquiler.
- En caso de haber hecho una rebaja en el alquiler del año anterior, puedes conseguir un beneficio fiscal de un 90%.
- En caso de alquilar tu propiedad por primera vez, si lo haces a personas de entre 18-35 años, el beneficio que consigues alcanza el 70%.
- En caso de que, en la vivienda que alquilas, hayas hecho obras de rehabilitación y mejora, en los 2 años anteriores, el beneficio alcanza un 60%.
- En cualquier otro caso de alquiler de vivienda en zona tensionada, el beneficio fiscal es del 50%.
Los propietarios son los grandes afectados por la nueva Ley de la Vivienda si desconocen las ventajas fiscales a las que se pueden acoger, y los nuevos pasos a dar en los procedimientos de desahucio y desalojo.
Una ley que ha llegado en tromba y que, claro que te afecta, pero que te va a resultar más sencillo, si te acompañas de asesoramiento legal.
No dejes de hacerlo, son cambios importantes y debes conocerlos muy bien.
