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06/02/2023. 03:12:58

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Los cuatro pilares del proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

Asociado responsable del departamento de derecho mercantil Irwin Mitchell abogados

El pasado 24 de agosto el Consejo de Ministros aprobó la remisión a las Cortes Generales del debatido Proyecto de Ley para dinamizar el Mercado de Alquiler de Viviendas en España, el cual pretende flexibilizar las relaciones contractuales, y dotar de mayor agilidad al proceso de desahucio. Con la más que previsible aprobación de este Proyecto de Ley, se pretende dar un impulso a un mercado que necesita una reforma inmediata.

Unas llaves con forma de casa

El Gobierno sostiene esta aprobación en base a cuatro pilares.

  1. Incremento de la flexibilización: dotando de mayor libertad a las partes a la hora de acordar ciertos aspectos del contracto que con la anterior legislación eran inalterables. Renta: la actualización de la renta ya no estará sujeta a un sistema fijo basado en las variaciones del IPC. Asimismo, se podrán aplicar las mejoras o reformas hechas por el inquilino al pago de la renta. Duración del Contrato: el plazo de prórroga forzosa se fija en 3 años en lugar de 5años. El de de renovación tácita pasa de 3 años a 1 año. En este sentido, la actualización de la fianza se ajusta al plazo de 3 años. Derecho de adquisición preferente: el  inquilino podrá renunciar contractualmente al derecho de adquisición  preferente que actualmente le asiste bajo la actual LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Terminación anticipada: asimismo, el inquilino ya no tendrá que preocuparse por el pago de gravosas indemnizaciones si decide desistir unilateralmente del contrato. La nueva Ley prevé el derecho a desistir en cualquier momento del contrato, siempre que medie comunicación previa de un mes. Vivienda habitual: el propietario podrá recuperar la vivienda para residencia habitual (para si mismo, familiares de primer grado o cónyuge) si comunica dicha circunstancia al inquilino con un preaviso de al menos 2 meses.
  2. Seguridad jurídica: se incrementa la seguridad tanto del inquilino como del propietario de la vivienda, mediante la inscripción de los contratos de alquiler en el Registro de la Propiedad que territorialmente competa. Esta medida que tendrá carácter potestativo, supone que para viviendas en alquiler que son objeto de venta, dichos contratos solo tendrán que mantenerse por el nuevo propietario si han sido previamente registrados.
  3. Mejora del procedimiento de desahucio. Para propietarios y empresas de inversión inmobiliaria esta es sin duda una de las medidas de mayor calado y repercusión social. A pesar de el esfuerzo reiterado de los distintos Gobiernos por agilizar los trámites subyacentes del desahucio por falta de pago,  sigue siendo ésta una de las causas principales por la que inversores y propietarios son reacios a poner sus inmuebles en alquiler, aumentando con ello el preocupante número de viviendas vacías que componen el parque inmobiliario de este país (3 millones según INE). Con la actual normativa, es obligatorio acudir a la jurisdicción civil y obtener sentencia declarativa para que el impago de la renta sea causa de resolución contractual y poder con ello desahuciar al inquilino moroso. Con la aprobación de esta Ley, que modifica la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, se prevén lanzamientos más rápidos. Se otorgará al inquilino un plazo de 10 días para que de buena fe se ponga al corriente de pagos. En caso contrario, el lanzamiento se vinculará a la falta de oposición del inquilino (falta de pago o no comparecencia) y el proceso terminará con auto del Juez y no con decreto del Secretario Judicial.
  4. Mediad fiscales: Las repercusiones fiscales también serán reseñables. Respecto del "régimen fiscal especial de arrendamiento de vivienda" se flexibilizan los criterios que se tienen que cumplir para poder acogerse a este régimen y por tanto beneficiarse de la deducción del 85% sobre las rentas de los alquileres en el Impuesto sobre sociedades. Será necesario tener un mínimo de ocho viviendas (antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante tres años (antes siete). Sólo serán sometidas al Gravamen Especial de Bienes Inmuebles (3% sobre el valor del inmueble), las entidades extranjeras residentes en paraíso fiscal, propietarias de inmuebles en España. En cuanto a las SOCIMI se mejora sustancialmente su régimen jurídico y fiscal pues incluye beneficios distribuibles del 80% (antes el 90%), además les ofrece la posibilidad de cotizar en mercados regulados o sistemas multilaterales de cotización. Se elimina la limitación  de número mínimo de accionistas, de capital mínimo en circulación, y de financiación ajena y, para terminar, estas sociedades no estarán sujetas a fiscalidad directa, sino el pago de impuestos (19%) por parte de los accionistas en concepto de dividendos recibidos.

En un momento de convulsión económica propiciada por la inestabilidad de los mercados, la crisis del sistema financiero, el aumento del IVA, el Gobierno parece que cierra la temporada vacacional con la noticia de posible aprobación de una Ley que por su timidez y su aparente falta de concreción, se arriesga a no dejar especialmente satisfechos ni a propietarios ni a inquilinos.

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