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16/08/2022. 20:57:58

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Los suelos contaminados y el Registro de la Propiedad

La reciente Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, ha incorporado a nuestro ordenamiento jurídico interno la Directiva Marco de residuos, a la vez que ha revisado la regulación en la materia existente en España, que databa del año 1998. En 2015, la Comisión Europea aprobó el Plan de Acción en materia de economía circular (COM (2015) 614 final), que incluía un compendio de medidas entre las que se encontraba la aprobación de un paquete normativo que revisara las piezas clave de la normativa de la Unión Europea relativa a residuos. Así, en 2018 se aprueba la Directiva (UE) 2018/851 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 30 de mayo de 2018, por la que se modifica la Directiva 2008/98/CE sobre los residuos (en adelante, Directiva (UE) 2018/851). Esta directiva revisa algunos artículos de la Directiva Marco de residuos con el objetivo de avanzar en la economía circular, armonizar, mejorar la información y trazabilidad de los residuos y reforzar la gobernanza en este ámbito.

Siguiendo la estela de otras normas anteriores, esta Ley ha querido dedicar una regulación específica a la colaboración que los Registros de la Propiedad pueden prestar en la consecución de los objetivos que la propia norma persigue. Así, el Título VIII se dedica a la regulación de los suelos contaminados. Incluye, al igual que la derogada Ley 10/1998, de 21 de abril, la regulación del procedimiento por el que las Comunidades Autónomas pueden proceder a la declaración de un suelo como contaminado. Pero, a diferencia de la Ley de 1998, el artículo 99 de la nueva Ley establece que será preceptiva la coordinación de este procedimiento con el Registro de la Propiedad. En concreto, desde el inicio del expediente administrativo se prevé la obligatoria solicitud de una certificación de dominio y cargas de la finca o fincas registrales dentro de las cuales se halle el suelo que se vaya a declarar como contaminado, haciéndose constar la expedición de esta certificación por nota marginal que advierta a los terceros del inicio del procedimiento. Pero, además, se ha previsto que la declaración final de suelo contamina do también se reflejará en el Registro mediante una nota marginal, que solo se cancelará cuando la comunidad autónoma declare que el suelo ha dejado de tener esa consideración.

Quizá la novedad más interesante que incorpora esta nueva normativa es la que se consagra en el artículo 98, que establece la obligación de hacer constar por nota marginal la declaración que todos los titulares de una finca han de hacer cuando transmitan cualquier derecho real, declaren una obra nueva o incorporen dicha finca a una actuación de ejecución urbanística. Esa declaración consistirá en manifestar si se ha realizado o no en la finca alguna actividad potencialmente contaminante del suelo.  De esta manera, si el título inscribible no recoge la mencionada declaración en los términos expuestos, el registrador deberá suspender la inscripción hasta que tal requisito se cumplimente. Acertada decisión del legislador, consciente de que, en caso contrario, esta obligación legal quedaría en papel mojado. Esta obligación resulta aplicable, no solo a los solares y a las fincas rústicas, sino a cualesquiera fincas, aunque se trate de elementos integrantes de un edificio, porque la Ley distingue claramente entre el objeto de la contaminación final, que es el suelo, y la finca en la que se desarrolla la actividad que potencialmente puede provocar dicha contaminación.

Con el fin de disponer de un mapa de suelos contaminados en toda España, dentro del respeto de las respectivas competencias autonómicas, el artículo 103 de la Ley prevé la necesaria transferencia de información al Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico en relación con los suelos contaminados. Para que este inventario pueda llegar a elaborarse el legislador ha contado con la decisiva colaboración de los registradores, a los que impone la obligación de comunicar de modo telemático a la comunidad autónoma, con carácter anual antes del 31 de enero de cada año, las fincas donde se hayan realizado actividades potencialmente contaminantes, la certificaciones expedidas para el inicio de expedientes de declaración de suelo contaminado y las notas marginales relativas a dicha declaración o de su cancelación.  

El Registro de la Propiedad cada día refuerza más su papel, no solo como instrumento de protección de los terceros y de la seguridad jurídica, sino también como una herramienta imprescindible para las administraciones públicas en el cumplimiento de sus objetivos en distintas áreas, especialmente en la protección del medio ambiente. Con regulaciones como esta avanzamos por el camino de conseguir altos niveles de transparencia y sostenibilidad en el mundo inmobiliario, que tanto peso y relevancia tiene en España.

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