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09/08/2022. 19:34:52

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Moratoria legal y moratoria convencional de los préstamos hipotecarios inmobiliarios

Registrador de la propiedad de Jaén Nº3

El objeto del presente trabajo es exponer el alcance de las distintas moratorias de los préstamos hipotecarios inmobiliarios previstas legalmente.

A partir de su regulación por los Reales Decretos-Leyes 8/2020, 11/2020 y 19/2020 (convalidados por Acuerdos del Congreso de los Diputados publicados por Resoluciones de 25 de Marzo, 9 de Abril y 10 de Junio de 2020), podemos distinguir dos modalidades: la moratoria legal y la moratoria convencional (o moratoria sectorial).

I.- MORATORIA LEGAL

La moratoria legal, regulada por los Reales Decretos-Leyes 8/2020, 11/2020 y 15/2020, consiste en una carencia total del préstamo hipotecario (principal, intereses ordinarios y moratorios, e inaplicación del vencimiento anticipado por impago) durante un periodo de tres meses, con correlativa ampliación del plazo del préstamo por igual periodo, reconocida legalmente a personas físicas en situación de vulnerabilidad económica.

Es preciso que el préstamo hipotecario se concediera en su día para adquirir: la vivienda habitual; o inmuebles afectos a la actividad económica del deudor; o viviendas para su destino al alquiler.

El deudor debe solicitar su aplicación al acreedor, antes del 29 de Septiembre de 2020, y de cumplirse los requisitos subjetivos y objetivos, el acreedor está obligado a otorgar unilateralmente la escritura de novación.

No resultan de aplicación a la novación las exigencias de la Ley 5/2019, ya que su contenido está predeterminado por la Ley y es netamente favorable al deudor y sus eventuales garantes.

II.- MORATORIA CONVENCIONAL

La moratoria convencional, regulada por el Real Decreto-Ley 19/2020, supone la modificación del préstamo hipotecario para introducir una carencia de principal o de principal e intereses, y en su caso una prórroga del seguro de protección de pagos o de amortización, amparada en un acuerdo marco sectorial debidamente comunicado al Banco de España.

Las concretas condiciones de la moratoria, fundamentalmente el plazo y el alcance de la misma, y la alternativa entre ampliar el plazo del préstamo por período equivalente a la moratoria o recalcular las cuotas pendientes sin modificar el plazo, dependerán del concreto acuerdo marco sectorial en que se ampare. No obstante, determinadas modificaciones del préstamo hipotecario no caben bajo esta especial novación, en particular: modificar el tipo de interés, cobrar gastos o comisiones o establecer garantías adicionales.

Es susceptible de aplicarse a cualquier tipo de préstamo o crédito hipotecario, y cualquiera que sea la naturaleza del deudor: será el concreto acuerdo marco el que limite su ámbito de aplicación a préstamos y sujetos determinados. En todo caso, es imprescindible que el acreedor sea una entidad financiera.

Concurriendo los requisitos objetivos y subjetivos, el acreedor debe facilitar el deudor la propuesta de acuerdo de moratoria y el documento de información simplificada, que incluye las consecuencias jurídicas y económicas de la moratoria. Posteriormente, ambas partes suscribirán el acuerdo de moratoria propiamente dicho, que será un documento privado firmado manual o electrónicamente.

Una vez suscrito el acuerdo de moratoria, procede su elevación a escritura pública, la cual puede verificarse unilateralmente por el acreedor únicamente cuando la moratoria consista en conceder una carencia de principal, o de principal e intereses, con correlativa ampliación del plazo de vencimiento. Si se pretende una fórmula distinta (por ejemplo, una moratoria con recálculo de cuotas y sin ampliación del plazo del préstamo) el otorgamiento de la escritura exige la comparecencia de ambas partes.

Para el caso de otorgamiento unilateral, la Ley exige la incorporación a la escritura de: el acuerdo de moratoria; el documento de información simplificada y el justificante de su recepción por el deudor; el documento de prórroga del seguro, en su caso; y la declaración responsable suscrita por el representante de la entidad acreedora.

Dado que la presente novación tiene su propio régimen de información precontractual, no es exigible el otorgamiento del acta de información y transparencia previsto en la Ley 5/2019.

III.- RASGOS COMUNES

Para la plena eficacia de estas novaciones es precisa su inscripción en el Registro de la Propiedad (Artículo 130 de la Ley Hipotecaria). El título formal para lograr la inscripción consistirá en copia autorizada de escritura pública, debidamente liquidada del Impuesto de ITPAJD (aunque exenta del mismo). Una vez inscrita la novación, no altera el rango hipotecario de la hipoteca novada, por lo que no es preciso el consentimiento de los acreedores intermedios.

Ambas presentan bonificaciones arancelarias, tanto notariales como registrales.

Es posible pactar, en acuerdos simultáneos o sucesivos, la aplicación de ambas moratorias a un mismo préstamo hipotecario: en tal caso, se aplicará en primer lugar la moratoria legal y a continuación la convencional.

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