Desde un punto de vista formal, el asiento registral se define como la constatación gráfica, practicada con arreglo a Derecho en los libros del Registro de la Propiedad, de los hechos, actos o negocios que, por su naturaleza, pueden acceder al Registro, no por conocimiento directo, sino extractándolos de otro documento con la finalidad de darlos a conocer a tercero y para que puedan surtir los efectos hipotecarios que les sean propios. El artículo 41 del Reglamento Hipotecario dispone que “en los libros del Registro de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas y concisas, principales y de referencia, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales”
Así pues, entre las distintas clases de asientos que recoge el citado precepto se encuentran las notas marginales que tradicionalmente se han definido como un asiento en general accesorio, definitivo y positivo, que se extiende al margen de otros asientos, y cuyo objeto es consignar un hecho que modifica un derecho registrado o hacer las veces de una inscripción, anotación preventiva o cancelación, o facilitar la mecánica de la oficina del registro.
Dentro de las diferentes clases de notas marginales destacan las conocidas como “de modificación jurídica”, es decir, las que consignan registralmente hechos o circunstancias que alteran la situación jurídica registrada pero que no tienen la envergadura suficiente para provocar una inscripción. Y entre dichas notas marginales de modificación jurídica tiene especial importancia, por la relevancia de sus efectos, la nota que se extiende al margen de las inscripciones de hipoteca para hacer constar que se ha iniciado el procedimiento de ejecución de las mismas, también conocida como nota marginal de expedición de certificación de cargas en el procedimiento de ejecución hipotecaria.
¿Qué se entiende por nota marginal de expedición de certificación de cargas en el procedimiento de ejecución hipotecaria?
El procedimiento de ejecución hipotecaria es aquel mecanismo que el ordenamiento jurídico pone a disposición de los acreedores hipotecarios para hacer efectivo su derecho en caso de incumplimiento del deudor. Nuestra legislación contempla tres caminos distintos para alcanzar esta finalidad y en cada uno de ellos se regula la función que cumple la nota marginal de expedición de certificación.
Procedimiento de ejecución ordinario: “Cuando el objeto de la subasta esté comprendido en el ámbito de esta Sección, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución librará mandamiento al registrador a cuyo cargo se encuentre el Registro de que se trate para que remita al juzgado certificación en la que consten los siguientes extremos:
1.º La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado.
2.º Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas.
En todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado.
2. El registrador hará constar por nota marginal la expedición de la certificación a que se refiere el apartado anterior, expresando la fecha y el procedimiento a que se refiera” (artículo 656.1º y 2º de la LEC)
Procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados: “Cuando la ejecución se siga sobre bienes hipotecados, se reclamará del Registrador certificación en la que consten los extremos a que se refiere el apartado 1 del artículo 656, así como inserción literal de la inscripción de hipoteca que se haya de ejecutar, expresándose que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro. En todo caso, será de aplicación lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 656. 2. El registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere” (artículo 688.1º y 2º de la LEC)
Procedimiento de ejecución extrajudicial: “El Notario examinará el requerimiento y los documentos que lo acompañan y, si estima cumplidos todos los requisitos, solicitará del Registro de la Propiedad certificación comprensiva de los siguientes extremos:
1.º Inserción literal de la última inscripción de dominio que se haya practicado y continúe vigente.
2.º Inserción literal de la inscripción de la hipoteca en los términos en que esté vigente.
3.º Relación de todos los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y anotaciones a que estén afectos los bienes.
2. El Registrador hará constar por nota al margen de la inscripción de hipoteca que ha expedido la mencionada certificación, indicando su fecha, la iniciación de la ejecución, el Notario ante el que se sigue y la circunstancia de que aquélla no se entenderá con los que posteriormente inscriban o anoten cualquier derecho sobre la misma finca” (artículo 236b) del RH.
En definitiva, son los artículos 656 de la LEC para el procedimiento de ejecución ordinaria, el artículo 688 del mismo cuerpo legal para el procedimiento de ejecución directa y el artículo 236b) del RH para el procedimiento de ejecución extrajudicial los que contemplan la regulación expresa de esta materia, y de ellos se desprende que la nota marginal que nos ocupa consiste en un asiento que se extiende al margen, bien de la anotación preventiva de embargo, bien de la inscripción de hipoteca, para dejar constancia fehaciente de que se ha iniciado el procedimiento de ejecución correspondiente.
Características de la nota marginal de expedición de certificación de cargas
- La nota marginal se extiende como consecuencia del requerimiento de certificación efectuado al Registro de la Propiedad por parte del Tribunal, del procurador del ejecutante debidamente autorizado por el letrado de la Administración de justicia, o del notario según el caso.
- La nota se practica al margen de la anotación preventiva de embargo o de la inscripción de hipoteca.
- En dicha nota marginal se hará constar que se ha expedido la certificación requerida, la fecha de la misma, así como el procedimiento de ejecución para el que se expide.
Efectos de la nota marginal de expedición de certificación
En primer lugar, este asiento constituye un aviso o admonición a los posteriores titulares de derechos reales sobre la finca de la existencia de un procedimiento ejecutivo en marcha, de modo que no podrán invocar ese desconocimiento. Para ello, una vez extendida la nota marginal y mientras no sea cancelada, deberá hacerse constar en todas las formas de publicidad que se expidan relativas a dicha finca, así como en todas las notas de despacho que se expidan por la presentación y despacho de títulos posteriores (artículo 434 RH).
En segundo lugar, extendido el asiento permitirá distinguir entre los titulares de asientos posteriores al gravamen que se ejecuta pero anteriores a la expedición de la certificación, que sí deberán ser notificados por el registrador o por el notario, según el caso, para permitir su intervención en el procedimiento y los titulares de asientos posteriores a la nota marginal de expedición de certificación que no recibirán comunicación alguna (pues ya se entienden notificados en el momento del despacho del título que causó su asiento), sin perjuicio de puedan intervenir en el proceso en la medida en que la situación o estado de éste lo permita (artículos 659.1 y 689 LEC y artículo 236 d).2 del RH).
La principal diferencia entra el procedimiento de ejecución derivado de la anotación de embargo y el de ejecución directa y extrajudicial es que, en el primero la falta de comunicaciones del Registro no vicia de nulidad el procedimiento porque la propia anotación de embargo ya pone de manifiesto la existencia de una obligación incumplida y la puesta en marcha de un procedimiento para hacerla efectiva (art. 660.2 LEC); en cambio, la falta de notificación o comunicación vicia de nulidad el procedimiento de ejecución hipotecaria directa o extrajudicial, ya que hasta que no se practica en el Registro la nota marginal de expedición de certificación de cargas no se conoce que se encuentra en trámites dicha ejecución (artículos 692.3 LEC y 132.2 , 134.1 LH y 236 b) RH).
En tercer lugar, la nota actúa como una condición resolutoria si prospera el procedimiento ejecutivo, permitiendo cancelar, mediante el mandamiento judicial o el título correspondiente, los asientos posteriores a la anotación preventiva de embargo o a la hipoteca ejecutada (artículo 674 LEC).
Cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de cargas
El primer supuesto de cancelación de la nota marginal tiene lugar en los casos en que el procedimiento de ejecución haya concluido con la adjudicación del bien a favor del mejor postor o del acreedor ejecutante, pues en estos supuestos se remitirá al Registro de la Propiedad el testimonio del auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas y con ello se procederá a la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca o de la anotación preventiva de embargo que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento (artículo 134 LH)
Sin embargo, el problema surge cuando extendida en el Registro de la Propiedad la nota marginal y tratándose del procedimiento de ejecución directa, dicho procedimiento no llega a su fin por lo que queda reflejado el inicio del mismo en el historial registral de la finca como una verdadera carga de manera indefinida y que no puede ser cancelada por causa distinta de la propia ejecución. Así se contempla expresamente por el artículo 688.2 de la LEC: “En tanto no se cancele por mandamiento del Letrado de la Administración de Justicia dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución”.
En estos casos la única manera de cancelar la nota marginal sería mediante la presentación de un mandamiento expedido por el mismo Juzgado que ordenó su extensión, en la que solicite la cancelación de la misma. Mientras esto no tenga lugar, no será posible cancelar la hipoteca por escritura pública de carta de pago otorgada por el acreedor en la que consienta la cancelación con la finalidad de evitar que por desconocimiento del Juez pueda proseguirse la ejecución de una hipoteca ya extinguida.
Finalmente, para el caso de que se dé la misma situación en el procedimiento de venta extrajudicial ante notario, el art.236.d RH prevé que el registrador comunique inmediatamente la presentación de la escritura de carta de pago al notario ante el que se siga la ejecución.
