Hoy tratamos un tema de vital actualidad, como son las farmacias. Si hay algo que ha quedado demostrado en esta crisis, es la enorme labor que ejercen las farmacias en este país, tanto desde el punto de vista asistencial, como desde el punto de vista humano. Han sido y serán el primer lugar al que la población acuda para solucionar muchos de sus problemas, estén o no relacionados con la salud.
Una de las cuestiones que más preocupa al farmacéutico es qué va a pasar con su farmacia cuando él no esté. No es lo mismo un farmacéutico que no tenga familiares que se puedan dedicar a ello (un hijo, un sobrino), como otro que lo tenga que transmitir a un tercero.
Empecemos por las transmisiones en el ámbito familiar. La duda más frecuente es, ¿qué me sale mejor? ¿Se lo vendo a mi hijo o se lo dono?, ¿Y si espero que se transmita cuando yo fallezca?
Uno siempre puede llegar a pensar que la opción más barata es donarle la farmacia a un hijo, pero depende. Si hay más hijos en la unidad familiar, y el padre quiere compensar a todos ellos de alguna manera por igual, quizás convenga mejor hacer una compraventa.
¿Qué dos problemas suelen plantearse en el momento de la donación de la farmacia?
- El donante, en este caso el padre, por ejemplo, quiere seguir cobrando de la farmacia.
- El donante quiere / debe igualar al resto de hijos.
Si lo que desea es seguir viviendo de la farmacia, son varias las vías para solucionar este problema:
- Local propio: el primer problema se soluciona, cuando el local es propio, manteniendo la propiedad del mismo por el donante y suscribiendo a favor del hijo con un contrato de arrendamiento. La renta a pagar, normalmente por encima del precio de mercado, es un gasto deducible para el arrendatario. Se tiene que declarar en el IRPF del donante, como un rendimiento inmobiliario al tipo medio de su declaración. Además, habría que incrementar esa renta con el IVA correspondiente en cada momento, que el arrendador ingresa trimestralmente en Hacienda, y que para el arrendatario supone un gasto mayor.
- Local no propio (alquilado): el donante puede pretender percibir una renta vitalicia derivada de los beneficios de la farmacia si el local no es propio. Pero esto es totalmente contrario al concepto de donación, es decir, entregar un bien sin contraprestación económica alguna. Por lo tanto, cuando el farmacéutico transmisor pretende percibir dinero del donatario, por el concepto que sea, desde Orbaneja Abogados recomendamos que se opte por una compraventa con precio aplazado: es decir, se fija un precio por la oficina de farmacia y se establece un calendario de pagos fijando una cantidad al mes. Esa cantidad la tiene que
tributar el transmisor de la farmacia como una ganancia patrimonial en su declaración del IRPF, al tipo máximo del 23%, y el adquirente se puede amortizar el precio total de la oficina de farmacia al 7,5% anual.
Es decir, el hijo se imputa un gasto fiscal muy importante en su declaración trimestral, por lo que los primeros años no tendrá prácticamente carga tributaria, y el progenitor tributará los importes recibidos en cada periodo impositivo al tipo máximo del 23%, y no al tipo medio de su IRPF como ocurriría con las rentas del alquiler, que puede ser muy superior. De esta forma, ambas partes se benefician. A mayor abundamiento, no se devengaría IVA alguno y no habría que hacer las declaraciones trimestrales con sus correspondientes ingresos.
Si lo que se desea es igualar al resto de hijos:
Cuando el donante tiene patrimonio suficiente para igualar al resto de hijos, ya sea en vida, mediante donaciones, o a su fallecimiento, mejorándoles vía testamento, también es posible. El problema se plantea cuando el donante, no tiene bienes suficientes para igualar al resto de hijos, en contrapartida, con el que ha sido beneficiado mediante la donación de la oficina de farmacia. En estos supuestos, la práctica habitual es efectuar la donación con obligación de colacionar: cuando fallece el donante hay que incluir la oficina de farmacia como si fuera un bien más en la herencia.
Aunque la propiedad ya es del donatario, éste recibiría menos del resto de los bienes que sus hermanos, o incluso les tendría que compensar económicamente por el exceso. Aquí se puede producir un perjuicio muy importante para el donatario: se valora la farmacia en ese momento, no se trae el valor de cuando se donó.
Imaginemos que la farmacia desde que se produjo esa donación ha mejorado mucho gracias al trabajo y esfuerzo del donatario, y ahora al valorarla tiene un precio muy superior al de cuando fue donada: el trabajo del farmacéutico beneficia al resto de herederos, que van a ver incrementada la masa hereditaria, y, por tanto, recibirán más cuota hereditaria (ya sean bienes o compensación económica).
Conclusiones de la donación de la farmacia
Por lo tanto, en una donación colacionable, el donatario trabaja en parte para el resto de los herederos, ya que el incremento de valor del bien donado beneficia a todos. Y si además ha satisfecho cantidades al donante, ya sea por un arrendamiento con un valor mayor al de mercado, o a través de una incorrecta renta vitalicia, en el fondo no ha recibido ningún regalo y está pagado dos veces, la oficina de farmacia, por lo que consideramos que sigue siendo la mejor opción una compraventa con precio aplazado. Para este supuesto, desde Orbaneja Abogados recomendamos al farmacéutico que cuente con el asesoramiento de un abogado experto en la materia.
¿Y si lo que quiero es comprar una farmacia?
Hablamos ahora de la COMPRAVENTA. En el momento que salimos de la unidad familiar, las cosas cambian. Lo primero que hay que saber es cuánto queremos por nuestra farmacia. Al final las cosas valen lo que el mercado está dispuesto a pagar por ellas. El precio de las farmacias, al igual que el de otro tipo de negocios, fluctúa con la economía.
Por otro lado, el precio tiene mucho que ver también con la capacidad de financiación de los bancos en cada momento. Esto, unido a las propias características de la farmacia (ubicación, metros del local, si el local es en propiedad o no…), hacen que las farmacias tengan un valor, que al final es un coeficiente de venta o factor multiplicador de las ventas de la farmacia. Este índice corrector puede oscilar entre 1,2 o 2,2, en función de la población y del momento económico en el que estemos.
Es muy importante una valoración económica profesional, para obtener un buen estudio de viabilidad que nos ayude a valorar si esa farmacia que vamos a comprar es rentable y segura. En este tipo de transmisiones, juega un papel muy importante también la fiscalidad, por lo que no rodearse de profesionales expertos en este tema puede hacer que salga muy cara la venta de la farmacia, además del incremento de las posibilidades de que Hacienda llame a la puerta del vendedor para que justifique esa transmisión.
En la compra de una farmacia que vaya financiada en mayor parte, juegan un papel esencial los bancos.
Lo más normal es que el comprador aporte entre un 10% y un 15% de la operación y el resto sea financiado. El banco estudiará la viabilidad de esa farmacia y concederá dos tipos de préstamo: uno por la compra del negocio en sí mismo y otro por el local, en el caso de que se adquiera. Es importante revisar bien en el caso de locales alquilados, las condiciones, así como el plazo, dado que no se puede abrir una farmacia donde uno quiera, sino que por el contrario, hay que respetar unas distancias mínimas con respecto a otras farmacias y también en relación a los centros de salud.
Con todo esto, ¿tenemos claro si nos sale mejor comprar o que me donen una farmacia? En el caso de hijos únicos, la donación suele ser la mejor de las opciones, siempre y cuando el padre o madre donante se desvinculen de la misma. Si hablamos de la unidad familiar, igual es mejor optar por una compraventa aplazada, porque de esta forma los padres pueden percibir una renta y los hijos a su vez deducirse fiscalmente una cantidad importante como consecuencia de la adquisición del fondo de comercio.
Por último, y en cualquiera de las tres opciones (compraventa, herencia o donación), no podemos olvidar al personal adscrito a la farmacia. Hay que estudiar muy bien las antigüedades de los mismos y las características de cada uno para que en caso de una transmisión, continúen unos y otros no. Sabemos que se trata de un momento delicado, sobre todo si tenemos en cuenta que hay empleados que entraron a trabajar en muchas farmacias y han estado ahí toda la vida.
De cualquier forma, lo que está claro es que la farmacia hoy en día sigue siendo un lugar seguro donde invertir.
Por tanto y como conclusión: prepare el momento de su sucesión y asesórese correctamente es imprescindible para evitar errores irreparables de futuro.
