La Ley 8/99 de 6 de Abril, reformó el régimen establecido en la Ley 21/60 de Propiedad Horizontal. No obstante el precepto que hoy nos proponemos comentar, ya se encontraba contemplado en el texto del año 1960, si bien con la actual normativa se modifica en parte el régimen jurídico y más concretamente el aspecto procedimental.
Con frecuencia, dada la más que conocida imperfección de la naturaleza humana (presupuesto de toda legislación), los conflictos surgidos en la necesaria convivencia propia de las comunidades de propietarios, van en aumento. Entre sus causas (que no nos proponemos en esta breve reflexión abordar), se encuentra indudablemente el aumento en los últimos años de edificios sometidos a tal régimen.
Creo que la figura del art. 7.2 de la L.P.H. contempla una de las herramientas jurídicas más sociales que contempla nuestro Derecho. Y lo hace de forma radical, sin complejos, haciendo prevalecer el interés general sobre el meramente particular. Con este arma legal, bastantes problemas de los conocidos "botellones", locales excesivamente molestos, vecinos hacen imposible la vida a sus colindantes…pueden quedar definitivamente resueltos con esta figura excepcional.
La medida sancionadora va dirigida al ocupante del inmueble que lo sea por cualquier título (propietario, usufructuario, precarista, arrendatario, usuario, etc…), y que lleve a cabo actividades prohibidas en los estatutos, molestas, peligrosas, nocivas o ilícitas. Evidentemente es aplicable igualmente tanto a los locales que integran los bajos del edificio, como al vecino del ático. Por ello no entendemos como no se hace uso más frecuente de esta extraordinaria medida, en vez de acudir a la vía administrativa que, en la mayoría de los casos, acaba en un archivado expediente o en una pequeña rentable sanción pecuniaria.
El artículo 7.2 prevee la legitimación procesal de la propia comunidad de propietarios para, vía judicial, proceder hasta al desahucio o desalojo (privación de uso) del ocupante del inmueble (aunque sea el titular del mismo), como medida sancionadora por un plazo máximo de tres años. ¿Conocemos casos de locales o viviendas vacías por aplicación de este precepto?. Prácticamente ninguno. ¿Conocemos casos de locales claramente ruidosos o vecinos altamente molestos?, creo que a nuestros despachos han acudido decenas de clientes con este tipo de asuntos. La paradoja es porqué no se hace uso de este instrumento, pero ello igualmente nos llevaría a otro debate que no corresponde aquí analizar.
El procedimiento se sigue por lo trámites del juicio ordinario (art. 249.1,8º de la L.E.C., que en su Disposición Final 1ª, modificó la L.P.H.), en cuya audiencia previa habrá que ser especialmente cuidadoso con la prueba a proponer, pues aquí la prueba va a constituir un elemento especialmente relevante, ya que la obtención de la misma no siempre va a ser fácil, bien por la dificultad de obtener testificales de unos vecinos contra otros, o por la dificultad de acreditar una molestia de la que es víctima uno sólo de los miembros de comunidad. Desde luego, más fácil será cuando en número de afectados sea mayor, y cuanto más notoria sea la molestia, peligrosidad o ilicitud de la conducta.
Como presupuesto previo se requiere que el presidente, a instancia suya o de cualquier otro vecino de la comunidad, requiera al infractor para que cese en tal actitud. Ya no se requiere, como antes de la reforma, que tal requerimiento se dirija al propietario del inmueble. Directamente se autoriza al presidente para que él mismo pueda apercibir al infractor. Ni que decir tiene que tal acción directa es un claro acierto de la reforma de 1.999, pues en otros casos, cuando el ocupante no era el propietario requerido, sino p.e. su inquilino, nos encontrábamos ante auténticos casos de desatención de dicho apercibimiento, por razones de diversa índole (eludir problemas, riesgo de pérdida del arriendo…).
Pese a todo ello, lo que más me llama la atención de esta acción, es la legitimación activa procesal que se pone en manos de la comunidad, una vez que tal requerimiento ha sido desatendido. Ello dota de una efectividad al sistema de que carecía con anterioridad, y hace que el mismo goce de una virtualidad verdaderamente excepcional y extraordinaria. El hecho de que un tercero (Junta de Propietarios) pueda entablar una acción directa contra quien, con burla de los intereses generales, altera la vida de la comunidad y por ende, la convivencia de la misma, no cabe duda que es uno de los retazos legales más importantes de la "función social de la propiedad" y la prohibición del "abuso de derecho" y del "ejercicio antisocial" del mismo, tan clásicos y propios del ordenamiento jurídico español.
La legitimación pasiva corresponde tanto al infractor como al propietario (allí donde fueren distintos). Es evidente que en el caso de que se trate de personas distintas, el propietario podrá allanarse (lo cual sería lo más lógico, si la acción es más que fundada) u oponerse, especialmente en aquellos casos en que se trate de demandas carentes de fundamento.
En cualquier caso, lo verdaderamente excepcional, es que vía acción judicial de una comunidad de propietarios, se puede privar del uso de un inmueble al ocupante del mismo, resolviendo incluso contratos de arrendamientos, usufructos temporalmente, sin que, como dijera ya el Tribunal Constitucional ( 301/93 de 21 de Octubre), ello suponga ni expropiación ni confiscación de legítimos derechos. Y lo que no es menos importante, el sancionado sigue, como es natural, obligado a soportar las cargas del inmueble, cuotas de la comunidad, etc…dado que aunque el inmueble pueda permanecer vacío e inutilizable hasta tres años, la titularidad se mantiene inalterable, aunque eso sí, privada de una de sus más rancias prerrogativas: el uso.
